Острава
Город Острава (Ostrava)
Острава — город на востоке Чехии рядом с польской и словацкой границами, административный центр Моравско-Силезского края. Это третий город страны по количеству населения, которое на 2017 год составило 291 634 человека. Площадь Остравы — 214 км².
Сэкономь на путешествии в Остраву!
Основные моменты
Острава была основана в 1267 году на пересечении торговых путей (так называемый Янтарный путь) и долгое время оставалась небольшим ремесленным городом. Переломной вехой в развитии города стало открытие залежей угля во 2-й половине XVIII века и рост горнодобывающей промышленности. После завершения строительства Северной железной дороги в городе произошел индустриальный скачек, который повлек промышленный рост, увеличение населения и повышение культуры.
В Праге об Остраве сложился стереотип как о промышленном городе. Большая часть населения — это рабочий класс, что неудивительно, т.к. Острава прославился благодаря металлургии и углю. Ещё 15 лет назад по канатным дорогам, которые тянулись прямо над головами горожан, транспортировали уголь с одного завода на другой. Кроме этого, жители города говорят на особом чешском диалекте, он отличается от привычной речи столичных жителей и похож на польский язык.
Так называемое «стальное сердце республики» нарекли еще и «ранней пташкой» Чехии. Город просыпается в четыре утра, о чем свидетельствует начало движения трамваев. Через 30 минут открываются газетные киоски, а в шесть уже начинают работу пивные заведения. Но и ночь здесь наступает относительно рано (около 10 часов).
Климат и погода
Благодаря умеренному климату лето здесь довольно теплое, а зима — влажная и холодная. Так как город расположен в восточной части страны, континентальный климат тут немного более резкий, чем на большинстве территорий Чехии. Средняя температура за год — 8,6 °C (17,8 °С в июле и –2,4 °С в январе), среднее количество осадков в год — примерно 600 мм. Относительная влажность воздуха — 77,6 %. а средняя скорость ветра — 3,6 м/с.
Природа
Город расположен на востоке живописной и плодородной Моравской равнины, которая в этом месте покрыта небольшими холмами. Город окружают многочисленные сельскохозяйственные угодья, заливные луга и леса хвойных пород (ель и сосна).
Острава стоит в буквальном смысле в месте слияния трех рек — Остравице, Одра и Опава, которые здесь имеют равнинный и спокойный характер. Рядом располагается красивейший Поланский лес, который является охраняемой резервацией. Таким образом, несмотря на то, что город является одним из крупнейших промышленных центров страны, в нем насчитывается довольно много сине-зеленых природных оазисов.
Достопримечательности
В центральной части города расположена большая прямоугольная площадь им. Масарика, которая привлекает абсолютно всех гостей города. Здесь возвышается башня старой ратуши в стиле ренессанс. Сейчас тут размещается Остравский музей. Рядом стоит «чумной» столб с изображением Девы Марии, установлен он средневековыми горожанами в благодарность за избавление города от чумы. Здесь же можно посмотреть на готический Костел св. Вацлава.
К другим историческим достопримечательностям города относятся: базилика Спасителя Господня в стиле «неоренессанс», Новая ратуша со смотровыми террасами и деревянный костел св. Катерины.
К интересным местам относится городской район Поруба со смелой современной архитектурой. Здесь же сохранились индустриальные здания и постройки со времен процветания горной и металлургической промышленности. Музей шахтерского дела Ландек и национальный памятник культуры Шахта Михал наглядно могут рассказать об истории развития горной промышленности в регионе. С занимательными и необычными экспонатами туристов могут познакомить в Музее пожарного дела и Культурном центре цитры Цитеррариум.
Питание
Национальная чешская кухня довольно непривычна своими жирными, солеными и калорийными, но невероятно вкусными блюдами. В состав большинства блюд входит свинина или говядина. Также очень популярны блюда из карпа и форели, которые готовят на рождество. На гарнир предлагаются картофель, тушеная капуста и кнедлики, представляющие собой толстые оладьи из пшеничной муки и картошки. Порции подаются традиционно очень большие. Причем все без исключения запивается пивом, самым любимым и популярным напитком в стране. Блюда чешской и моравской кухни можно отведать как в фешенебельных ресторанах, так и в винных барах, тавернах и пивных.
Пиво в Чехии является своеобразным культом. В каждом городе и регионе страны насчитываются сотни сортов. В Остраве с 1897 года варится собственное пиво под маркой «Остравар». В многочисленных городских пивных и кабачках витает неповторимая атмосфера, а фирменные пивные закуски «утопленник» (сине-зеленые колбаски) и маринованный сыр камамбер именно в Остраве считаются самыми вкусными.
Для туристов, а также коренных жителей Остравы работают классические и гостиничные рестораны, которые готовят блюда чешской и зарубежной кухни. В центральном районе города функционирует множество пиццерий, кафе, закусочных и заведений быстрого питания, таких как McDonald´s.
Проживание
Город может предложить широкий и разнообразный спектр условий для комфортного размещения и проживания туристов, которые зависят от финансовых и территориальных предпочтений. Здесь ждут гостей всевозможные гостиницы, отели и пансионаты, где предлагается профессиональный сервис, уют и внимание.
Самыми известными и комфортабельными считаются четырехзвездочные отeли Zamek Zabreh, Mercure Ostrava Center и Hotel Brioni. Имеется много бюджетных вариантов проживания, в том числе аренда квартир и комнат, всевозможные общежития.
Стоимость проживания в крупном отеле в центральном районе города колеблется от 300 до 25 $ в сутки и зависит от номера и набора услуг. Небольшие гостиницы и пансионаты за пределами центра предлагают более умеренные цены — от 14 $ в сутки.
Развлечения и отдых
Более всего Острава славится своими всевозможными фестивалями. Одним из самых популярных считается Ирландский культурный фестиваль, который традиционно проходит в марте. Во время праздника ежегодно проводятся концерты ирландской музыки и танцев, выступают музыкальные группы из Ирландии и Чехии, работают выставки, ярмарки и дегустации. Вход на многие мероприятия, включая большинство концертов, бесплатный.
Не менее популярен традиционный праздник сжигания ведьм, который проходит 30 апреля в Филипо-Якубскую ночь. Составной частью праздника является не только ритуальное «сжигание ведьм» на костре, но и концерты, базары, другие развлечения.
Заслуживают внимания фестиваль «Танец Острава», Международный фестиваль музыки Colours of Ostravaи Шекспировские торжества.
Интереснейшим местом города считается парк «Миниуни». Особенность парка в том, что на его компактной территории предоставляется возможность увидеть около 30 миниатюрных моделей известных достопримечательностей всего мира. Среди них Эйфелева башня, Колизей, Бранденбургские ворота, пирамиды и много другого.
Острава славится еще и своим зоопарком, который расположился на обширной территории со смешанным лесом, просторными лугам и водоемами. Специализация зоопарка — редкая фауна, в частности, карпатская рысь.
Центром ночной жизни города считается улица Стодолни, которая расположена в центре Остравы. Здесь ежедневно и круглосуточно работают ночные клубы, бары и рестораны. А любители классического культурного отдыха всегда могут попасть в оперу, филармонию и театр.
Покупки
Город считается центральным местом торговли и покупок в регионе. Здесь разместились внушительные гипермаркеты, торговые галереи и небольшие лавочки. Повсеместно работают рынки, где можно купить свежие фрукты, овощи и цветы.
С 2001 года в городе открылся самый крупный в стране книжный магазин «Либрекс», который размещается в пятиэтажном здании.
Всевозможные памятные сувениры и подарки, которые символизируют город, продаются повсеместно: в филиалах Остравского информационного сервиса, на Смотровой площадке Новой ратуши, на вокзалах и в Аэропорту.
Транспорт
В городе отлично развита и прекрасно функционирует городская транспортная сеть. Как ни удивительно, основным и главным видом транспорта здесь являются трамваи, вместе с ними в городскую систему транспорта входят троллейбусы и автобусы. Расписание городских маршрутов вывешено на всех остановках города, притом оно является удивительно точным.
Город разделен на четыре тарифные зоны (центр три части города). Стоимость оплаты за проезд зависит от числа пересекаемых зон. Предлагается 2 вида одноразовых билетов (на одну или две зоны), стоимость билета примерно 0,4 $ на одну зону и 0,5 $ на две. Кроме разовых билетов, в продаже имеются проездные билеты (1, 2, 3 или 4 зоны) с разным сроком действия.
Кроме общественного транспорта город наполнен всевозможными видами служб такси и частными перевозчиками.
Связь
В городе функционируют абсолютно все виды связи — от телефонных автоматов до спутникового соединения. С автомата можно дозвониться по телефонной карте, продаются они повсеместно. Позвонить можно и с отделения почты. Тарифы на звонки за границу меняются в зависимости от времени.
Связь в Чехии считается довольно недешевой. Стоимость одной минуты разговора в роуминге обойдется примерно в 0,50-1,20 $ (зависит от времени звонка). Для международных переговоров выгоднее покупать телефонные карты большого номинала (около 20 $). Телефонный же вызов из любого отеля будет стоить значительно дороже.
В городе действует множество салонов подключения к местным сотовым операторам. Любой турист может стать абонентом местной сети для разговоров внутри страны, что порядком сэкономит расходы на связь.
В городе действует несколько интернет-провайдеров и повсеместно открыты интернет-кафе, где всегда можно выйти на связь по Skype. Стоимость одного часа в интернете обойдется примерно в 1–3 $.
Безопасность
Острава — достаточно безопасный город, полиция строго следит за общественным порядком. Туристов здесь принимают с радостью и никаких отдельных норм поведения для них не предусмотрено.
Правила дорожного движения соответствуют общим международным стандартам, однако наложен жесткий запрет на алкоголь за рулем. В Остраве принята так называемая «европейская манера вождения»: вежливое отношение к пешеходам и отсутствие нарушений. Пристегиваться ремнями безопасности в машине обязаны все пассажиры. На дорогах за пределами города необходимо быть внимательным — местная дикая живность абсолютно не боится автомобилей.
Бизнес-климат
Возможности бизнеса в Остраве почти ничем не ограничены. Главной прерогативой организации бизнеса считается предоставление максимально допустимой свободы. Острава наряду с Прагой является одной из самых перспективных целей по направлению вложений и инвестиций. Налоговая проверка обязательно проводится один раз в 7 лет.
Город занимает выгодное географическое положение, доступными являются польский и словацкий рынки. Более того, он располагает развернутой транспортной инфраструктурой и огромным потенциалом человеческих ресурсов. Здесь базируются такие крупные инвесторы как Siemens, PEGATRON Czech, CTP Invest и другие.
Недвижимость
Недвижимость Остравы общепринято относится к высокому классу на мировом и европейском рынке.
Многие иностранные субъекты при наличии свободных денежных средств в обороте приобретают недвижимость в Остраве для получения в дальнейшем паспорта Европейского Союза. Купля-продажа коммерческой и жилой недвижимости не требует лицензирования.
Советы туристу
Перед поездкой полезно овладеть несколькими общими фразами на чешском языке или взять с собой русско-чешский разговорник.
При предъявлении удостоверения ISIC и молодежной карты (GO-25) предусмотрены разнообразные скидки и льготы.
Достопримечательности Чехии
Топ достопримечательностей (1066)
Маленький городок в крае Высочина под названием Хотеборж был основан в конце XII столетия. С тех времен сохранился фрагмент крепостной стены, которая ранее окружала город, гарантируя его жителям полную безопасность.
Гору Йештед видно издалека. И хотя ее высота достигает всего лишь 1012 метров, она украшена необычным строением, напоминающим то ли восточную пагоду, то ли суперсовременный космический корабль. На самом деле это телевышка, в здании которой размещается небольшой отель.
Как и любой уважающий себя термальный курорт, Марианске Лазне имеет собственную колоннаду, что носит имя великого русского писателя Максима Горького, который очень ценил этот чешский город. Он приезжал сюда и не уставал восхищаться великолепием архитектуры и окружающей его природы.
В типичный чешский город Бенатки-над-Йизероу путешественники приезжают для того, чтобы посетить большой местный замок. Сейчас здание дворца отдано под краеведческий музей, но были времена, когда под его сводами гремела музыка, проводились балы и даже совершались астрономические открытия.
Напротив Млинской колоннады на другом берегу реки можно увидеть необычный домик, который выделяется среди барочных особняков улицы и сразу привлекает внимание. Туристы тут же бросаются фотографировать трехэтажный особнячок, который смотрится так, будто ему, по крайней мере, три сотни лет.
Город Нимбурк был основан самим Пржемыслом Оттакаром II в 1275 году. Скорее всего, на его месте уже существовало небольшое селение, которое, судя по упоминанию в некоторых хрониках того времени, называлось Свинеброд.
Силуэт Тынского храма узнаваем: две его башенки растиражированы на открытках, магнитах, плакатах, картинах уличных художников. Этот храм – одна из визиток чешской столицы, его видели все, кто побывал в Праге, и хотят увидеть те, кто там еще не был.
Замок Крашов был построен в XIII столетии на месте древнего деревянного форта с оборонительной целью. Его хозяин Йетрших Грознат держал в крепости большой гарнизон, который при необходимости мог бы выступить для защиты королевского замка Тыржев, расположенного неподалеку.
Моравский город Пршеров известен тем, что тут на протяжении четырех лет в XVII веке учился будущий известный чешский педагог, ученый Ян Амос Коменский. Ничего удивительного, что этому прославленному деятелю в Пршерове посвящены сразу несколько достопримечательностей.
Старинный городок Домажлице, расположенный почти на самой границе с Германией, сейчас является районным центром. В Средние века он был столицей Ходской области, так что можно сказать, что город немного утратил свое значение, что, впрочем, не отразилось на любви туристов к нему.
Красивейшая белоснежная колоннада, построенная в 1869 году, находится прямо в центре города. Она защищает от ветра и пыли источник Каролины, вода которого отличается кислым вкусом и содержит магний, помогающий при лечении заболеваний мочеполовой системы и способствующий выведению камней из почек.
Члены городского совета Пльзени, стремясь быть в курсе всех событий, происходящих в городе, выбрали местом своего пребывания центральную площадь, которая в прежние времена называлась Рыночной. Именно там располагался небольшой деревянный особняк, где собирались отцы города для принятия важных решений.
Город Литвинов не всегда был большим и представительным населенным пунктом, в котором проживает около 25 тысяч человек. Дата его основания неизвестна, но большую роль в его истории играет 1352 год, когда в летописях упоминаются два селения – Верхний Литвинов и Нижний Литвинов.
Название среднечешского городка Раковник произошло от слова «рак». По местной легенде, одна бедная женщина не могла прокормить своих детей во время неурожайного года. Тогда она наловила раков, сварила их и накормила ими малышей.
Промышленный город со славным прошлым, Трутнов носит гордое звание «Ворот Кркнош», так как расположен у самого подножия этого горного массива и является отправной точкой всех экскурсий в местные горы.
Самая популярная площадь Праги, место, где бьется ее пульс, где всегда что-то происходит, проводятся рождественские и пасхальные ярмарки, демонстрации, выставки современного искусства, всяческие акции, – это Вацлавская площадь.
Мост странной, запоминающейся формы, соединяющий два берега реки Лабе, расположен в городе Усти-над-Лабем. Он настолько необычно смотрится, что тиражируется на туристических открытках, плакатах, магнитах и брелоках.
Национальный музей – главный музей Чехии, самая прославленная экспозиция страны – находится на Вацлавской площади за памятником святому Вацлаву. Это внушительное, великолепное здание было построено в конце XIX века, архитектором выступил Й.
Пругонице находится настолько близко к Праге, что этот городок часто называют ее пригородом. Люди облюбовали эти места еще в XII веке. Именно тогда в местных летописях встречается упоминание здешней церкви, которая была посвящена Рождеству Пресвятой Девы.
Назвать город Усти-над-Орлице маленьким не повернется язык. Этот провинциальный чешский город, в котором проживает около 15 тысяч человек, считается пятым по величине в Пардубицком крае. Хотя временем основания города считается XIII столетие, ученые полагают, что Усти-над-Орлице существовал задолго до этой даты.
Острава – суровый город металлургов и тусовщиков
Автор: Андрей Секачев в Города Чехии 21.10.2022 0 1491 Просмотров
Главной целью нашей поездки по востоку Чехии, по крайней мере, для меня, было посещение промышленного комплекса Нижнее Витковице. Да и вообще, хотелось воочию увидеть один из самых суровых краёв Чехии, который называют стальным сердцем страны.
1. Отдельный пост про промышленный комплекс Нижнее Витковице (Dolní oblast Vítkovice) я напишу позже, а пока отправимся на прогулку по Остраве.
2. Острава – промышленный, университетский и старинный город, который является административным центром Моравскосилезского края.
Небольшой экскурс в Географию Чехии. Острава расположена у слияния рек Одра, Опава, Остравице и Лучина. Острава – третий по величине город в Чехии. Здесь проживает около 288 000 жителей, но почти 1 миллион человек уже живет во всей агломерации, которая является второй по величине агломерацией Чехии после Праги.
3. Немного об истории города. Первое упоминание об Остраве датируется 1229 годом. Острава, как и Опава, находилась на торговом пути, который назывался Янтарная тропа. Такое выгодное расположение города привело к его неплохому развитию. После Тридцатилетней войны и оккупации шведами город стал сдавать позиции. А вот основное развитие Остравы началось с обнаружения богатого месторождения высококачественного каменного угля и строительства металлургического завода Долни Витковице в первой половине 19-го века. Завод стал одним из передовых в Европе, и во время его расцвета работало 6 доменных печей.
Ввиду своего стратегического положения и производственных мощностей Острава очень сильно пострадала во время Моравско-Остравской наступательной операции и многочисленных бомбежек.
4. После Второй мировой войны в Остраве произошел самый большой строительный бум в жилищном строительстве. Сначала комплексы зданий в стиле соцреализма возводились только на территории района Поруба, а позже началась массовая урбанизация и возведение зданий более низкого качества во всём городе.
5. К концу 20-го века произошёл значительный спад в металлургической и химической промышленности в сочетании с закрытием шахт. И начались значительные инвестиции в окружающую среду, чтобы устранить ущерб от многолетнего воздействия производств на население региона. А экономика Остравы стала больше ориентироваться на развитие технологий, инженерные виды деятельности и другие современные области экономики.
6. Что касается вышеупомянутого высшего образования, университетов в Остраве аж целых 8. Всего в Чехии 70 университетов.
- Верхнесилезский университет бизнеса
- Newport International University
- Остравский университет
- Панъевропейский университет
- Высшая школа горно-металлургическая – Остравский технический университет
- Университет бизнеса и права
- Университет социального управления
- Моравско-Силезская художественная академия
В Остравском техническом университете мне признали диплом о высшем образовании из России. Во время прогулки мы не успели дойти до факультета информатики, зато сфотографировали здание экономического факультета.
7. В общем, хватит вас грузить историей, продолжим изучать город.
Площадь Масарика – главная площадь Остравы. Среди объектов площади особый интерес представляют Марианская колонна, Староместская ратуша, бюст Массарика – первого президента Чехословацкой Республики. В 2007 году была проведена масштабная реконструкция площади с большими денежными вливаниями, но местному населению не понравилось, что были срублены все деревья и высажены молодые саженцы. Как видно, за 13 лет деревья разрослись, и теперь площадь с тенистыми уголками выглядит опрятно.
8. Как я уже сказал, сейчас в Остраве внимание уделяется восстановлению экологии города. Ведь за годы производств был нанесен невосполнимый урон природе и окружающей среде. До сих пор здесь работает несколько очень крупных металлургических и коксовых заводов. Самый больший загрязнитель — ArcelorMittal Ostrava в районе Острава Бартовице. Именно в этом районе воздух считается одним из самых загрязненных в Европе. Выбросы пыли и бензапирена порой превышают ПДК в 5-10 раз. У жителей Остравы очень часты разные виды аллергии, астма, сердечные заболевания, хронические заболевания дыхательных путей. В результате, насморк и грипп проходят с серьёзными осложнениями. Например, в Остраве Бартовице астма проявилась у 30% детей дошкольного возраста, а у остальных детей часто развивается в последующие годы.
9. Острава – интересный для туристов город, где есть множество достопримечательностей и популярных объектов: Остравский зоопарк, Музей горного дела, Мир миниатюр Miniuni (правда, он не такой раскрученный как Мини-Европа в Брюсселе), планетарий, Динопарк, церкви, костелы.
10. В Остраве даже есть свой замок с музеем и разными развлечениями. Во время пандемии коронавируса вход в замок был бесплатным, а на территории играла какая-то отвратительная рок-группа.
11. Из туристических объектов мне особенно понравилась с архитектурной точки зрения Новая ратуша, возведенная в стиле конструктивизма. Это монументальное здание было построено во времена Первой Республики в период между 1925 и 1930 годами. На стальной башне высотой 86 метров и весом 155 тонн находится популярная смотровая площадка. Кстати, это самая высокая ратуша в Чехии.
Административную часть здания украшают четыре трехметровые бронзовые статуи Вацлава Маха, которые символизируют 4 главных экономических направлений города: горное дело, торговля, наука и металлургия.
Ещё перед ратушей мне понравились ржавые столбы, украшенные цветами.
12. Рядом с ратушей в фонтане установлена статуя Икара высотой 3,5 метра. Это третья по величине бронзовая скульптура в Чехии. Статуя символизирует взлёты и падения в развитии города Острава.
13. Интерьеры ратуши выглядят монументально.
14. Транспорт в Остраве экологичен и представлен автобусами, троллейбусами и трамваями. Во время наблюдения за подвижными составами были замечены чешские олдскулы Tatra T3, относительно современные Vario и модные швейцарские трамваи Stadler Tango.
15. Острава известна не только своими производствами и заводами, но и большим количеством мест для веселого досуга. В одном из туристических журналов упоминалась остравская улица Stodolní как улица с самым большим количеством баров на единицу площади. Мы решили проверить, так ли это.
16. Как оказалось, бары, казино, стриптиз-клубы тут реально на каждом углу.
17. Стриптиз-клуб Hell, который очень любят посещать англичане, которых завозят самолеты авиакомпании Ryanair из Лондона в Остравский аэропорт. Стоимость перелета по этому направлению часто составляет 5-10 евро. А британцам, кроме дешевого алкоголя, ещё очень нравится проводить время с красивыми чешками.
18. Поутру в это коронавирусное время в бары пришло не так много людей на опохмел.
19. На улице Стодолни в первый раз встретил автоматы с травушкой-муравушкой, которая ещё так и не легализована в Чехии. При детальном осмотре ассортимента в автомате были обнаружены какие-то семена и волшебные капли.
20. А вот в конопляном магазине неподалеку ассортимент был побольше. Тут вы можете купить чипсы, шоколадки, леденцы, крем, чай и т. д. Правда, содержание ТГК в таких продуктах минимально.
21. Кто-то очень весело провел ночь и не заметил, что разулся на улице.
22. А иногда в Остраве встречаются места из 90-ых. Например, это заведение работает на множество направлений: магазин у дома, караоке, игровой зал, дискотека и кафе с китайской едой.
23. Некоторые бары имеют очень суровое оформление. Владельцы этого джентльменского заведения обшили металлом входную группу.
24. В Остраве даже канализационный люк покрыт ржавчиной и испускает тоску. Обычно в чешских городах люки выглядят более презентабельно.
25. А вообще Острава оставила приятное впечатление. Тут встретилось немало количество молодых веселых людей, семей с детьми и приветливых улыбчивых работников кафе и ресторанов. Не зря известный музыкант Яромир Ногавица, который родом из Остравы, в своих произведениях часто с трепетом упоминает родной город. В частности, такие нотки можете проследить в его песнях Ostravo и Poruba.
26. В центре немалое количество зданий очень интересно с архитектурной точки зрения.
27. В этом строении прослеживаются нотки модерна. Такие фасады и должны создавать облик настоящих европейских городов.
28. Острава ещё восстанавливается после бездумной градостроительной политики, но рядом с уродскими зданиями можно сфотографировать красивую виллу.
29. На окраине дороги находятся не в самом хорошем состоянии, а в центре уже много где проведен ремонт, тротуары чистые, как и проезжая часть.
30. В Чехии, наверное, уже не осталось ни одного города, где не было бы вьетнамских ресторанов. В Остраве их тоже полно. Проходя мимо одного такого заведения, где разливают местное пиво Ostravar, мы захотели есть. Но предпочли отправиться в пиццерию на главной площади.
31. Pizzeria da Claudio оказалась отличной пиццерий, где в настоящей дровяной печи приготовили толковую пиццу, которой бы хватило и на троих.
32. И только представьте, такая громадная пицца стоит всего 350 крон! Вот такими должны быть цены в настоящей Чехии.
33. Знатно подкрепившись, мы рванули в последнюю точку нашего путешествия на восток Чехии – город Кромержиж.
34. Забыл рассказать про место ночевки. Отелей достойных в Остраве не так много, на ум приходит только Clarion Congress Hotel Ostrava за €80. Но в непростое коронавирусное время многие отели были закрыты, и нам пришлось снимать квартиру за €70 в сутки на троих через сервис Airbnb. Узнать о том, как снять квартиру через сайт Airbnb, можно в статье на нашем сайте. Квартира была с новым ремонтом, удобной ванной и парковочным местом. Это выгодно выделяло ее среди многих мест для ночевки в Остраве с ушатанными советскими квартирами.
Подводя итог, могу порекомендовать Остраву как туристическое направление на 2-3 дня. Здесь есть интересные музеи, величественные строения и немало мест для прогулок. В городе проводятся музыкальные и арт фестивали, например Colours of Ostrava. Кроме того, рядом можно посетить красивый город Опава, Замок Хуквальды и Градец-над-Моравици.
Вам также может быть интересно
Сайты для экономии в путешествиях!
Hotellook — Честное сравнение цен и скидок на отели и апартаменты в 50 системах бронирования (Booking, Agoda, Ostrovok.ru итд). Планируйте путешествие заранее и экономьте до 40%!
✈ Поиск самых дешевых авиабилетов без накруток у надежных агентств официальных дилеров Аэрофлота, S7, Уральских Авиалиний и всех известных авиакомпаний мира.
Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?
Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.
Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.
Как узнать «нехорошую» квартиру
Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?
Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.
Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.
На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.
Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.
Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.
В каких случаях банк не выдаст ипотеку
Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.
Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.
«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».
Анна Каляева, основатель компании «Жилищный брокер»
Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.
Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.
Перепланировка в ипотечной квартире
Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.
В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке .
Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.
Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.
Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.
Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.
А если обойти запрет, чем это грозит?
Иногда владельцы квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая об этом банк. Но и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.
Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.
Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.
К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.
В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.
Как самого себя не перехитрить
Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.
В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.
Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.
Станислав Галкин, директор агентства «ОбменКвартир»
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с БТИ вполне возможна, но придется согласовывать этот вопрос с покупателем. Он наверняка заметит несоответствие реальной планировки с техпаспортом, поэтому лучше сообщить ему об этом заранее. Кроме того, незаконная перепланировка удешевляет недвижимость на 5-10% рыночной стоимости, и продать ее сложнее. Рассмотрим, когда не требуется согласование изменений, когда это нужно обязательно, какова ответственность и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой правильно с юридической точки зрения.
В статье расскажем:
Когда согласование не требуется?
Обычный ремонт вроде поклейки обоев и замены дверей не требует согласования. От этого не пострадает конструкция многоквартирного дома. Также разрешение БТИ не нужно, если:
- Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
- Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
- Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
- Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.
- Устанавливается дополнительная дверь.
Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей.
Когда перепланировку нужно согласовывать?
Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.
Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:
- Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
- Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
- Перенос инженерных коммуникаций.
- Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
- Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
- Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
- Перенос батарей на балкон.
- Обустройство теплого пола за счет общего отопления.
Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту.
Ответственность за незаконную перепланировку
Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб. Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.
В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.
Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?
При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.
Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.
Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:
- Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
- Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
- Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
- Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.
Важно! Подписание передаточного акта возможно и до посещения Росреестра, если покупатель рассчитывается за квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации – задаток, после – оставшаяся часть и передача ключей.
Содержание и образец договора
Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку.
Документы
Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобится:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт;
- справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
- выписка из домовой книги;
- документ-основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены или ренты, свидетельство о наследстве.
От покупателя нужен только паспорт. Если расчет происходит через банковскую ячейку, составляется трехсторонний договор с банком, но он для Росреестра не нужен.
Обратите внимание! Если от имени продавца или покупателя в сделке участвует представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность.
Госпошлина
Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она составит 22 000 руб.
Сроки
Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.
Как узаконить перепланировку?
Если перепланировка уже выполнена без согласования, в дальнейшем новый собственник сможет ее узаконить в несколько этапов:
- Вызвать инженера БТИ. Он осмотрит жилье, все изменения зафиксирует в новом техпаспорте, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение о целостности несущих стен, если они не затрагивались.
- Подать документы на согласование в комиссию управления архитектуры или жилищной инспекции. В каждом регионе это разные организации.
- Получить разрешение о согласовании. Оно принимается не позднее 45 дней с момента обращения заявителя (ст. 26 ЖК РФ). Если нареканий нет, на жилплощадь выдается новый техпаспорт.
Если администрация отказала в согласовании, стоит обратиться в суд с заявлением, решением об отказе, поэтажным планом, выпиской из ЕГРН старым и новым техпаспортом. По решению суда квартиру могут оставить в первоначальном состоянии и выдадут новый техпаспорт.
Документы
При обращении в жилинспекцию или управление архитектуры понадобится старый техпаспорт с пометкой БТИ о незаконной перепланировке, а также паспорт гражданина, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, согласие всех собственников на переустройство.
Основания для отказа
На основании ст. 27 ЖК РФ в узаконивании изменений могут отказать, если:
- Представлен неполный пакет документов на недвижимость.
- Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.
Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней с момента принятия.
Ответы юриста на частые вопросы
Хочу продать долю в квартире с незаконной перепланировкой. Заверит ли договор нотариус?
Да, оснований для отказа в нотариальном удостоверении ДКП нет. Важно, чтобы в ДКП факт незаконных изменений был указан, в противном случае может и отказать. Информация о предмете сделки относится к существенным условиям, и должна соответствовать техпаспорту.
В администрации отказали в узаконивании перепланировки, по решению суда я обязан вернуть все в первоначальное состояние. Что будет, если я этого не сделаю в установленные сроки?
Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартиру могут продать на публичных торгах, а вырученные деньги отдать собственнику с вычетом судебных расходов.
Когда перепланировка жилого помещения регистрируется в Росреестре?
Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ увеличилась или уменьшилась общая площадь жилья.
Купила квартиру со свободной планировкой у застройщика. Скоро начинать все делать. Кто должен узаконивать перепланировку: я или застройщик?
Обычно в ДКП сразу указывается, что квартира продается со свободной планировкой, в этом и суть. Узаконивать все должен новый собственник.
Месяц назад приобрела квартиру на вторичном рынке. О незаконной перепланировке узнала, только когда ободрала обои и увидела, что под ними был широкий дверной проем из кухни в гостиную. Стена несущая. Могу ли я оспорить сделку? Продавец о перепланировке ничего не говорил, в договоре это не указано.
Да, можете на основании ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права. Но проще узаконить изменения: это обойдется дешевле и быстрее.
Заключение эксперта
- Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
- Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
- Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.
Здравствуйте. Хотим купить квартиру, где совмещены ванная и туалет, но по техпаспорту они раздельны. Риэлтор предлагает заключить договор купли-продажи с отметкой в нём, что прежние собственники обязуются узаконить перепланировку. Так вообще можно, потом же собственниками уже будем мы
Добрый вечер, Виктор.
Нет, вас вводят в заблуждение. Перепланировку вам придется уже узаканивать самостоятельно, так как прежние собственники не будут являться таковыми. Я бы вам не рекомендовала заключать договор купли-продажи под условием исполнения чего-либо в будущем. Не факт, что перепланировку разрешат, можно заработать штраф и требование привести ванную комнату в прежнее состояние уже за ваш счет.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте. пишет Дима. Скажите, если в квартире была небольшая перепланировка . но несущие стены не ломались и не переносились , а была перенесена ВАННА из большой ванной комнаты , в кладовую, которая находилась рядом с унитазом и получилось что убрали стену, разделяющую кладовую и унитаз , но она НЕ БЫЛА несущей . …А также была перенесена ГАЗ-ПЛИТА, из 9 метровой кухни в ванную комнату. То есть из большой ванной комнаты сделали маленькую кухню , ванну поставили в кладовую комнату, а из 9-метровой кухни сделали комнату( я бы хотел использовать её как гардеробную ,если бы приобрёл эту квартиру!). Но ,получается, площадь кухни уменьшилась в 2 раза. Квартиру я хотел приобрести для себя и меня всё устраивает. НО . …Так как владелица не скрывает , что была произведена неузаконенная перепланировка, я ОЗАДАЧИЛСЯ . …( Я так понял , хозяйка данной квартиры сделала такую перепланировку только с ОДНОЙ ЦЕЛЬЮ, она сдавала всю квартиру по КОМНАТАМ !…И арендаторы жили там , как в коммунальной квартире, так как на всех комнатах, туалете с ванной и на кухне новой ИМЕЮТСЯ ДВЕРИ , а на дверях петли под замки…Либо стоят внутренние замки. НО ! Меня тогда интересует вопрос , КАК ДАВНО ВЛАДЕЛИЦА СДЕЛАЛА ЭТУ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ . …И сколько по времени она таким образом она сдавала такое своё жильё . …Ведь если эту перепланировку она сделала давно ,и долгое время сдавала , ТО ПОЧЕМУ ДО СИХ ПОР ПЕРЕПЛАНИРОВКА НЕ УЗАКОНЕНА , ХОТЯ БЫ ЗАДНИМ ЧИСЛОМ . …Почему К НЕЙ за долгий промежуток не наведалась Жил инспекция и не оштрафовала её и НЕ ЗАСТАВИЛА вернуть всё на место . …НО . Если перепланировка была сделана недавно , а квартиру , по каким то причинам так и не сдавали по комнатам , А РЕШИЛИ ВЫСТАВИТЬ БЫСТЕНЬКО НА ПРОДАЖУ , то тут МНЕ НАДО ОЗАДАЧИТСЯ , а не ХОЧЕТ ЛИ ВЛАДЕЛИЦА ИЗБАВИТСЯ ОТ СВОЕЙ ЭТОЙ КВАРТИРЫ , чтобы не иметь с ней проблем в дальнейшем . …)… Так как впоследствии ВСЁ , что будет связано с этой перепланировкой , я должен буду решать сам . …При чём-ЗА НЕМАЛЫЕ , как я понял ДЕНЬГИ . …ПОЭТОМУ , у меня к Вам вопрос, квартира мне нравится…Всё меня устраивает . НО ! Придётся ли мне потом бегать по судам , либо давать ВЗЯТКИ тем же газовщикам , так как мне кажется газовщики никогда не подпишутся под переносом газ плиты более чем на 1,5 метра , то есть на длину гибкого шланга. И ещё. Мне НЕПОНЯТНО одно , если перепланировка сделана была давно , то кто ВЫЗОВЕТ ко МНЕ , как к новому владельцу Жил Инспекцию с ПРОВЕРКОЙ . …СОСЕДИ . …НО . Я ведь не буду там ничего ломать и переносить? Не буду шуметь . Почему КО МНЕ должны будут прийти с проверкой . …ТО есть , меня ТОЧНО будут ЖДАТЬ НЕПРИЯТНОСТИ ? Если я приобрету данную квартиру ? ( Ещё раз напомню , ВАННА была перенесена в кладовку, а газ плита в ванную , так как ванная с окном и там сделана кухня с раковиной-но она там и была, и газ плитой. перенесённой из кухни . И была снесена стенка между унитазом и кладовой. Но стена не несущая .Из кухни получилась комната 9 метров квадратных , естественно так же с окном, кухня , после перепланировки уменьшилась в два раза.). И ещё. У соседа , что живёт ниже, якобы такая же перепланировка. Но это по слухам, от соседки , что живёт над квартирой , что я хочу приобрести. То есть , я хотел сказать , что ни ванна , не газ плита НЕ СТАЛИ СТОЯТЬ НАД ЖИЛЫМИ КОМНАТАМИ СОСЕДА , что ЖИВЁТ ЭТАЖОМ НИЖЕ . И ванна и газ плита при перепланировке находятся так же над ванной комнатой и над кладовой соседа , что живёт этажом ниже.( Или мне лучше сходить к нему и спросить — заливает ли его водой или есть ли другие проблемы , исходящие из квартиры , находящейся этажом выше, то есть той, которую хочу приобрести . ) Я много написал , Хотел , чтобы Вы поняли суть вопросов. Откуда мне ждать подвоха ? А может его и не будет ?…Спасибо .с уважением , Дима.( Телефон для связи , если потребуется, 8 977 881 81 37, в любое время ).
Доброе утро, Дима.
Никакой суд не даст разрешение на уже проведенную перепланировку. Нельзя переносить кухню, тем более с газовой плитой в другую комнату. Нельзя переносить мокрую зону, коей является ванная в иную зону (кладовка), если у вас не первый этаж. С проверкой могут придут в процессе продажи, то есть вам в любом случае нужно будет заказывать новый план жилого помещения. А учитывая, что нарушена масса требований закона, потребуют привести жилое помещение в соответствие с законом. Я бы не рекомендовала связываться с этой квартирой вовсе. Поквартирно Жилищная инспекция с проверкой не ходит, но если что-то случиться даже не у вас, а у соседей, вы попадете на весьма ощутимый штраф и требование привести все в изначальный порядок.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Продажа квартиры с перепланировкой – в 2022 году, можно ли без согласования, документы, ипотека, неузаконенная, если нужно оформления
- Советы экспертов
- Новости финансов
- Полезные статьи
- Пошаговые руководства
- Главная
- База знаний
- Советы эксперта
- Недвижимость
- Как продать квартиру с перепланировкой?
- Что такое перепланировка?
- Что не считается перепланировкой?
- Как продать квартиру с перепланировкой?
- Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
- Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеке
- Что делать, если в БТИ не признают перепланировку?
- Как узаконить перепланировку перед продажей?
- Сколько нужно денег, чтобы узаконить перепланировку?
- Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
Если собираетесь проводить перепланировку, согласуйте работы с Жилищной инспекцией и БТИ, иначе их признают незаконными. Если вы не согласуете перепланировку, придется искать покупателя, который купит такое жилье, соберет документы и вернет все в прежний вид.
Расскажем, какие виды работ требуют обязательного согласования и как продать квартиру с неузаконенной и согласованной перепланировками.
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
совмещение ванны и туалета;
перенос коммуникационных систем;
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
монтаж батареи на балконе;
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Если на эти виды работ не получить разрешение, вас не только привлекут к административной ответственности, но и заставят все вернуть, как было.
Что не считается перепланировкой?
Если делаете ремонт в квартире, планируете заменить двери, поклеить обои или нанести декоративную штукатурку, разрешение не нужно. Но если изменения касаются общей конструкции квартиры, потребуется согласование с БТИ.
Как продать квартиру с перепланировкой?
Если получили разрешение в БТИ и согласовали перепланировку, проблем с продажей квартиры не будет. Проведите предпродажную подготовку недвижимости, сделайте фото и подайте продающее объявление. После того как найдете покупателя, возьмите выписку из ЕГРН, выпишитесь из квартиры, согласуйте условия передачи денег и заключите договор купли-продажи.
В договоре купли-продажи прописываются все характеристики недвижимости, указываются параметры квартиры, точный адрес, этаж, количеством комнат и площадь. После получения оплаты от покупателя недвижимость переходит к нему в собственность по условиям договора купли-продажи.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеке
Перед тем как делать перепланировку в квартире, взятой в ипотеку, запросите разрешение в БТИ, а потом в банке. Если вы не согласуете работы в бюро, банк откажет и квартиру продать не получится.
Но если продавец не взял разрешение в БТИ и нет изменений в техпаспорте, банк не согласится передавать квартиру с ипотекой потенциальному покупателю. Если после этого вы узаконите перепланировку — продадите квартиру без проблем.
Что делать, если в БТИ не признают перепланировку?
Если ваш случай не подпадает под незаконную перепланировку, а в БТИ все равно не признали изменений в квартире и отказали выдавать новый техпаспорт, — обращайтесь в суд. Если во время реконструкции квартиры не были нарушены несущие стены, а изменения конструкции не несут опасности для жизни соседей, суд встанет на вашу сторону. Иск подавайте на основании ст. 49 п. 4 ЖК РФ.
В БТИ вам выдадут новый техпаспорт с изменениями. Но в любом случае придется заплатить штраф 2−2,5 тыс. руб. на несогласованную перепланировку. Реквизиты для оплаты выдают в Жилищной инспекции. Если дело рассматривалось в суде, там и получите банковские реквизиты для оплаты.
Как узаконить перепланировку перед продажей?
Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:
Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.
Получите разрешение в БТИ.
Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.
В каждом городе есть БТИ, где принимают заявки на перепланировку. Узнайте адрес и телефон БТИ в своем городе на сайте Федерального БТИ.
Сколько нужно денег, чтобы узаконить перепланировку?
Чтобы согласовать изменения потребуется в среднем шесть месяцев. Изготовление нового техпаспорта стоит 1 тыс. руб. Разработка самого проекта обойдется в среднем в 4 тыс. руб.
Если обращаетесь в суд, оплачивайте государственную пошлину в районе 2 тыс., а также штраф 2−2,5 тыс. руб. В итоге траты составят в районе 7 тыс. руб. Но если вы воспользуетесь услугами адвоката, затраты возрастут до 30−40 тыс. руб.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.
Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.
Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк
Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
По законодательству, под перепланировкой понимается существенное изменение помещения, его несущих конструкций и внесение таких изменений в технический паспорт. «Чтобы провести перепланировку, нужно собрать документы, подготовить проект перепланировки и согласовать с администрацией города или жилищной инспекцией. Действующее законодательство не содержит прямого запрета на перепланировку квартиры, приобретенной в ипотеку», — рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.
Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.
Совет № 2. Внимательно изучите договор
Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.
«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».
Совет № 3. Получите разрешение банка
После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.
«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.
Совет № 4. Подготовьте техническое заключение
Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.
Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.
Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк
Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.
«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.
Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию
С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.
«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
