В Чехии оживился рынок недвижимости – пользуемся моментом!

Рынок недвижимости Чехии – в пандемии и после нее

опубликовано: 2022-04-07 последняя актуализация: 2022-04-07 автор: Павел Мейтув

Когда пишется этот текст, чрезвычайное положение в Чехии длится третью неделю. Закрыты границы, закрыта почти вся розничная торговля, все культурные и развлекательные учреждения (в том числе все казино и игровые залы), практически все общественное питание, все услуги (например, косметические салоны и парикмахерские), все школы и вузы. Транспорт работает в режиме летних каникул. Прекращена вся спортивная деятельность на всех уровнях. Офисы в основном пустуют, все, у кого есть такая возможность, работают из дома. Большая часть иностранной рабочей силы предпочла до полного закрытия границ уехать домой. Это состояние продлится без существенных изменений, как минимум, до конца апреля, но, скорее всего, дольше.
Что это означает для рынка недвижимости сегодня и в ближайшие недели и месяцы?

1. Нет никаких туристов и вообще путешественников, следовательно, все что было в последние годы вложено в объекты краткосрочного жилья – туристические квартиры, гостиницы, рабочие и студенческие общежития – осталось в один день без дохода.
2. Владельцы коммерческой недвижимости находятся под прессом невозможности получить почти никакого арендного дохода от вынужденно прекративших деятельность арендаторов.
3. Хотя для деятельности маклеров недвижимости сделано исключение, но очевидно, что даже такая простая вещь как организация просмотров затруднена – население массово избегает любых контактов с посторонними, если это не жизненно необходимо.
4. Правительство – как и во многих других странах – принимает срочные и беспрецедентные по размаху меры по компенсации потери дохода работникам, компаниям и частным предпринимателям, уже сегодня бюджет считается со снижением экономики по итогам 2022 года на 5% (что является самым глубоким снижением экономического уровня в новейшей истории страны), но, скорее всего, это будет и больше. Бывший президент Чехии В. Клаус считает, что экономический спад составит 15-20% и при этом еще называет себя оптимистом. Такое торможение экономики страны не может не отразиться на рынке недвижимости в целом.
5. Банки неохотно (под давлением правительства) объявили о том, что отложат выплаты по ипотечным кредитам на 3-6 месяцев. Без штрафов и негативных записей в реестрах должников, но с начислением дополнительных процентов за эти месяцы отсрочки. Между тем, большая часть (не менее 70%) покупок недвижимости в последние несколько лет была совершена с помощью ипотечного кредитования, причем самые предприимчивые покупали «инвестиционные» квартиры (в расчете, что доход от аренды будет покрывать расходы на ипотеку) десятками (!). Все понимают, что отсрочка платежей – это лишь отнесение проблем в будущее, которая не компенсирует потерянные доходы.
6. Пострадавшие – в первую очередь – владельцы туристических квартир в центре Праги (а это – 11 тысяч (!) квартир) лихорадочно снижают цены аренды. Сегодня двухкомнатную полностью обставленную квартиру в центре Праги можно снять за цену, ниже средней сравнимой по площади квартиры в далеко не лучшем районе. Но это мало помогает. Ведь, если после карантина ситуация вернется на круги своя, такие владельцы скорее всего снова захотят зарабатывать больше на краткосрочной аренде и выгнать невыгодных дешевых арендаторов. Да они и по экономическим соображениям не смогут себе позволить сохранять низкие арендные цены, их бизнес-планы с очень высокой исходной ценой квартир в центре города и ипотеками не позволяют сдавать квартиры за полцены.
7. Такие инвесторы, скорее всего, будут просто вынуждены начать продавать свою недвижимость, причем достаточно быстро и с большими потерями. Следовательно, цены на рынке туристического жилья Праги очень быстро и резко снизятся, по крайней мере на какое-то короткое время (несколько месяцев). Ну, а если есть выбор между «дешевой» квартирой в центре и «дорогой» квартирой в обычном районе, то придется хотя бы кратковременно снизить цены и всем остальным. Это снижение цен в среднем около 10% мы видим уже сегодня в первой волне реакции на остановку экономики. Тем самым, рисуются привлекательные возможности для смелых и финансово сильных спекулянтов.
8. Как уже показал минувший кризис 2008-10 гг., в очень сложном положении окажутся (и уже оказались) те игроки, которые ставят на постоянный рост цен, резервируют множество квартир в новых проектах, платят за них лишь 15-20% стоимости и ожидают, что к моменту завершения проекта перепродадут их с прибылью. Девелоперы еще могут пересмотреть свои цены и хотя бы отказаться от прибыли, то есть тут существует запас снижения цены на 10-15% или даже 20%. Но в таком случае спекулянты с девелоперскими проектами окажутся неконкурентоспособны, они будут просто вынуждены перепродавать свои резервации с потерями.
9. Наконец под давлением арендаторов на снижение цены оказались и еще окажутся и владельцы коммерческой недвижимости. Пока что решается вопрос «временного» снижения, отсрочки или полного прощения аренды на период карантина. Но ведь чем дольше будет длиться это «осадное положение», и чем глубже будет экономический спад страны в целом, тем сложнее будет арендаторам удержаться не исходном ценовом уровне аренды. Не все предприниматели переживут период вынужденного простоя, а остальным потребуется некоторое время на рестарт и новый разгон. Следовательно, многим бизнесам придется добиваться снижения аренды либо освобождать помещения. Предложение на рынке торговых и офисных помещений превысит спрос.
10. Если в целом (хотя бы временно) снизится общий уровень аренды, некоторым инвесторам придется устраивать распродажу. Когда арендные доходы перестанут покрывать кредитные расходы, не у всех будет запас прочности пережить это время. Следовательно, и это может содействовать рост предложений на рынке и снижению цен недвижимости.

Все вышесказанное – достаточно ясно и так, никакой глубокой аналитической мысли в этом пока что нет. Попробуем пойти чуть глубже.

Жизнь сегодня резко поменялась, мчащаяся с огромной скоростью по автостраде фура резко тормозит на неожиданном крутом повороте. Ближайшие последствия этого маневра будут зависеть от того, насколько этот поворот крут и долог, с каким превышением скорости неслась фура, насколько тяжел был ее груз, насколько качественная у нее резина и хорошие тормоза … К сожалению, не зная некоторых важных исходных данных задачи, мы сможем ответить на этот вопрос только задним числом, по факту событий. Но еще интереснее понять, как эта фура будет двигаться дальше. Будет в будущем в большей степени придерживаться правил дорожного движения? Или же снова будет разгоняться до следующего неожиданного поворота?
Другими словами: будет ли наша повседневная жизнь после этой встряски иметь тенденцию и потенциал вернуться в прежнее русло? Насколько она поменяется в среднесрочной и долгосрочной перспективе? И – главное – хотим ли мы этих изменений? Каким именно мы хотим видеть жизнь после кризиса?

Сегодня в моде прогнозы, говорящие о том, что прежняя жизнь не вернется, что мир кардинально изменится и никогда уже не будет прежним. Разумеется, предсказывать, что, когда пыль уляжется, все будет по-прежнему, совершенно непривлекательно. Тем не менее, скорее всего, будет именно так. Это следует из видения рынка недвижимости как формы долговременной инвестиции, основанной на вере в общее поступательное движение экономики в целом. Впрочем, останется память, и она может определенным образом изменить наше поведение и наши предпочтения. Слишком крутые повороты на шоссе можно снабдить предупреждающими и ограничительными знаками и разметкой, водители должны будут лучше следить за состоянием шин и тормозов, изменятся предписания по допустимым размерам грузов, да и осмотрительнее будут ездить.

Как может поменяться рынок недвижимости Чехии?

Разные сегменты рынка будут переживать кризисные события по-разному, а также – реакции рынка будут разными на отдельных временных отрезках ближайшего будущего. То, что произойдет в ближайшие дни, более или менее уже сказано выше, а именно:
– резкое, но относительно краткосрочное снижение цен квартир в центре Праги, заметное снижение количества игроков на рынке краткосрочной аренды,
– довольно ощутимое снижение спроса и – соответственно – цен аренды нежилых (прежде всего, торговых и офисных) помещений, заметное снижение активности экспансии торговых сетей, уменьшение активности малого бизнеса,
– скорее всего, снизится и уровень цен аренды жилья (который в последние годы тщетно старался угнаться за слишком быстрым ростом цен приобретения),
– стагнация и некоторое снижение цен на рынке нового жилья, девелоперы не будут спешить с реализацией новых проектов, а банки – с их финансированием,
– общее (относительно краткосрочное) снижение цен недвижимости в целом (конкретный прогноз – в среднем до 15%, те, кто ждет снижения на 20% и более, не дождутся), заметное уменьшение общего количества сделок с недвижимостью,
– краткосрочное повышение спекулятивной активности финансово сильных игроков (сегодня скупаем дешево, завтра продадим дороже).
В целом же можно сказать, что закончился период «рынка продавцов» и начинается период «рынка покупателей», т. е. диктовать условия будут не те, у кого есть товар, а те, кто готов этот товар покупать. Также в целом можно утверждать, что сегодняшняя встряска на рынке в конечном счете послужит к приведению рынка в целом к более «здоровым» соотношениям между экономической кондицией страны, динамикой цен недвижимости (чуть выше темпов роста ВВП и инфляции, выше ставок ипотек) и ценами аренды жилых (на уровень около 5% годовых) и нежилых (на средний уровень в районе 7-8%), которые в последние несколько лет были сильно искажены.
Осмелюсь предположить, что, поскольку все центральные банки (включая Чехию) уже резко снизили ставки рефинансирования, экономика опять (как это уже было после последнего кризиса) заполнится дешевыми деньгами, платежеспособный спрос снова превысит предложение, и вновь наступит время продавцов. Цены снова пойдут вверх. Скорость этого цикла будет зависеть только от скорости возвращения в экономику оптимизма, желания населения делать траты и – соответственно – способности предпринимателей платить аренду и расширять свои бизнесы. Но ближайшие полтора-два года условия на рынке будут диктовать покупатели.

То же, что будет происходить в более долгой перспективе (в горизонте ближайших нескольких лет), можно условно разделить на две части.
1. Одна часть – это внутренние стабилизационные процессы на рынке недвижимости, попытки системы по возможности вернуться в исходное состояние равномерного движения в ногу с общей экономической динамикой. Тут все будет зависеть от того, как поведет себя экономика и ее основные показатели – рост ВВП, уровень безработицы, инфляция, цена и доступность кредитных денег, насколько эффективно правительство, парламент и центральный банк Чехии смогут помочь экономическому восстановлению, какова будет в этом смысле ситуация в ЕС и странах, которые являются главными экономическими партнерами Чехии (прежде всего, Германии). Возможно, в рамках этих усилий будут ослаблены некоторые недуги чешского рынка недвижимости. Например, уже сегодня правительство Чехии объявляет о временном (!) отказе от налога с приобретения недвижимости. В ближайшее время должен был бы вступить в силу новый строительный закон, основная цель которого – ускорить и упростить процедуру выдачи разрешений на строительство. Но в то же время правительство вносит в парламент законопроект, запрещающий выселять арендатора из квартиры из-за неуплаты в связи с чрезвычайным положением и обязывающий владельца недвижимости предоставить такому арендатору отсрочку погашения этих платежей на 1,5 года … Так что, если социальная политика снова будет вмешиваться в экономические механизмы, полного выздоровления рынка нам не дождаться.
2. Другая часть будет представлять собой реакцию на привнесенные извне сегодняшним кризисом вызовы, если хотите – творческую переработку травматических переживаний. К этой части следует отнести и то, что некоторые – первоначально временные – изменения в образе жизни, вызванные карантинными мероприятиями, нам просто понравятся и закрепятся как стандартные поведенческие стратегии и потребительские предпочтения.

Первое, что здесь бросается в глаза – может возникнуть повышенный интерес к объектам дачного типа, к желанию иметь «второй дом» вне города, убежище. Поскольку спинным мозгом мы еще некоторое время будем помнить о теоретической возможности закрытия границ, последует массовый отказ от заграничной недвижимости (у моря, или в Альпах) и рост интереса ко второму дому внутри страны, благо, что кроме моря Чехия может предложить почти все – горы, заповедники, озера, леса … Эта традиция дачной жизни и сегодня в Чехии по целому ряду исторических причин очень сильна, но будет еще усиливаться.
Во-вторых, в связи с тем, что все 10-миллионное население Чехии будет вынуждено, как минимум, ближайшие каникулы провести внутри страны, сильно возрастет спрос на качественные гостиницы и пансионы в Чехии. Те, кто привык к стандарту отелей Турции или Египта, не готовы платить такие же или большие деньги за отпуск в фанерном домике с общим туалетом на улице. Предсказываю, что в ближайшие годы начнется активная реконструкция и повышение стандарта загородной гостиничной недвижимости. И тут – как и в случае с кратковременными спекуляциями – появляется возможность для инвесторов.
В-третьих, память о возможности форс-мажора заставит всех покупателей коммерческой недвижимости (и вообще всех инвесторов в недвижимость) пересмотреть соотношение между ценой недвижимости, арендным доходом и ставкой ипотеки так, чтобы увеличить запас прочности и создать подушку безопасности. Тут следует вспомнить, что в свое время предложения коммерческих объектов с доходностью менее 7% годовых, просто не рассматривались, накануне же инфекционного кризиса 5%-ная доходность считалась вполне приличной, не редкостью были и предложения с существенно более низкой доходностью. У жилой недвижимости это соотношение еще меньше, 4%-й доход от сдачи квартиры в аренду выглядел успехом. Для частного инвестора представлялась оптимальной ситуация, когда доход от аренды полностью или почти полностью покрывал выплату ипотеки. Думаю, эти времена остались в прошлом, едва ли кто-то захочет в течение 15-20 лет подвергать себя риску со дня на день остаться без источника арендного дохода, но с обязательствами по ипотеке. Нынче инвесторы будут хотеть большей финансовой стабильности и безопасности, т. е. более высокой доходности на вложенный капитал. Выбор же инструментов для достижения этой цели у них не так широк: давление на снижение цены недвижимости и цен кредитов (это произойдет само собой), давление на рост аренды (это будет зависеть от темпов восстановления экономики) и более тщательный выбор объектов для инвестирования (тут все будет зависеть от личных талантов инвесторов и их консультантов). Вообще, возможно, стоит ожидать возникновения совершенно новых инвестиционных стратегий.
В-четвертых, есть ощущение, что каждая отдельная страна, и Чехия здесь не будет исключением, захочет быть более самодостаточной в производственном смысле и меньше зависеть от азиатских стран-производителей (прежде всего, Китая). Насколько это желание локальной самостоятельности выдержит конкуренцию глобализованного производства – вопрос, но, по крайней мере, в ближайшее время стоит ожидать повышенного спроса на производственные и складские площади. Вместе с этим вынужденная остановка деятельности розничной торговли привела к резкому усилению роли интернет торговли, все крупные интернет-магазины активно развиваются и расширяются. Им также нужны новые складские и комплектовочные площади. Следовательно, должно активизироваться строительство новых и ревитализация старых промышленных зон и объектов.
В-пятых, все в один голос говорят о том, что вынужденный массовый переход служащих к работе из дома приведет к сокращению спроса на канцелярские помещения. Возможно, так оно и будет, возможно, доля незанятых офисных площадей возрастет, а цены аренды несколько снизятся. Однако, более интересным для рынка недвижимости в целом может быть другое последствие увеличения доли удаленной работы, а именно – совершенно новые требования к стандарту жилья. Если до настоящего времени квартира для большинства горожан, проводящих значительную часть своей жизни в офисах, представляла собой в основном спальню, кухню, ванную и гардеробную, т.е. была своего рода «гостиничным номером», то теперь от жилья будет требоваться стать и рабочим местом всех членов семьи, и местом досуга, и пространством их плотной совместной жизни. Но типичная семья с двумя работающими дома взрослыми и одним-двумя детьми никак не может функционировать в 70-метровой квартире с одним санузлом и двумя крошечными спальнями. Квартира нового типа должна будет уметь быть и рабочим кабинетом, и спортзалом, и клубом … Будет интересно наблюдать, смогут ли архитекторы и девелоперы ответить на эти запросы, и будут ли появляться экономически доступные решения адекватных этим требованиям жилых пространств. Например, можно было бы ожидать расцвета концепции «резиденций», где в рамках жилого комплекса люди покупают небольшие и относительно дешевые «спальни», а большая площадь общих помещений превращается в доступные всем обитателям салоны, спортзалы, библиотеки, прачечные и т. п.

Посмотрим, что из названного станет новой реальностью. В любом случае, несмотря на шок и огромные трудности сегодняшнего и завтрашнего дней, нас, кажется, ждут интересные времена.

Чешский рынок недвижимости не просядет по итогам года

В I квартале 2022 г. инвестиции в европейскую недвижимость достигли рекордного объема с 2015-го – 85,5 млрд евро, по данным CBRE. Это на 52% больше, чем за тот же период 2019-го. Многообещающее начало года свела на нет пандемия. II квартал, всегда самый активный в году, окажется в этот раз провальным. Чехия выглядит довольно скромно в квартальном отчете CBRE: инвестиции в недвижимость Ирландии выросли в 2,1 раза, Германии – на 97%, Испании – на 54%, Франции – на 38%, Великобритании – на 33%. Чехия показала рост в пределах 3%.

Но как только в Европе начали снимать карантин, инвесторы оживились. Например, в Великобритании в мае спрос на жилье вырос на 88% по сравнению с апрелем, примерно на столько же – в Чехии и Франции. Число сделок постепенно приближается к «доковидному» уровню. Во-вторых, некоторые страны использовали период карантина для повышения инвестиционной привлекательности недвижимости, как ни странно это звучит.

Скажем, чешский парламент в конце мая принял долгожданное решение – в первом чтении отменил 4%-ный налог на покупку вторичной недвижимости. Налог не только отменяется для новых покупок, но и будет возвращен тем, кто уже уплатил его, приобретя недвижимость после декабря 2019 г. Этот налог был одним из факторов, тормозивших рост инвестиций в чешскую недвижимость. Другой фактор – стремительный рост цен в последние годы. В 2019 г., по данным Чешского статистического управления, средняя цена 1 кв. м жилья в стране выросла на 8,1%, в Праге – на 15–20% в зависимости от места расположения. Всего с 2014 г. жилые новостройки в Праге подорожали на 80%, подсчитали в KPMG. Сопоставимая динамика и по офисам.

С одной стороны, это привлекает инвесторов, предпочитающих зарабатывать на перепродаже недвижимости: никакой европейский банк не даст такой доходности. С другой – перепродавать объекты при таком активном росте цен становится все сложнее. Кроме того, существенно снижается рентабельность арендного бизнеса. По данным аналитиков KPMG, арендные ставки на жилье в Праге с того же 2014 г. выросли лишь на 42%.

Все это не может не тревожить чешское правительство, и оно энергично взялось за повышение привлекательности жилья для инвесторов. Прежде всего, принимаются меры для увеличения объемов жилого строительства. Ведь именно дефицит новых объектов является одной из главных причин роста цен. В год в Чехии вводят в эксплуатацию лишь около 29 000 квартир. Для сравнения: в России в одном только Петербурге в 2019 г. было сдано около 72 700 квартир. Численность населения Чехии – примерно 10,6 млн человек, т. е. как два Петербурга.

В 2019 г. чешские власти упростили бюрократические процедуры, связанные со строительством жилья, и результат не заставил себя ждать: первичный рынок Праги вырос на 8,2% – было введено в строй 106 700 квартир против 105 830 в 2018-м.

Еще одна мера, стимулирующая чешский первичный рынок, – снижение ключевой ставки: за весну 2022 г. Чешский национальный банк поэтапно снизил ее с 2 до 0,25%. Вслед за этим поползли вниз и ипотечные ставки в чешских банках, достигнув в среднем 2,39% годовых против 2,5% в начале марта. Рекорд 2016-го, когда средняя ставка составляла 1,77%, еще не побит, но некоторые банки предлагают ипотеку на сходных условиях. Например, у Česká Fio banka есть ипотечные кредитные продукты под 1,78% годовых, у UniCredit Bank – под 1,79%. Крупнейшие банки пока не торопятся столь радикально снижать ставки, но в целом условия кредитования весьма привлекательны.

Кредит в чешском банке могут получить не только местные граждане, но и иностранцы, даже если у них нет вида на жительство. Ставки для них будут выше, чем для резидентов, но ниже, чем в России.

Дешевеющая ипотека стимулирует спрос на новостройки, который смещается на окраину и в пригороды столицы. Во-первых, строительство в центре Праги, находящемся под охраной ЮНЕСКО, практически невозможно. Новые объекты появляются почти исключительно в результате реконструкции старых зданий. Во-вторых, в пригородах квартиры на 10–20% дешевле, чем в столице. А качество жизни здесь выше. Оказавшись в карантине, люди оценили преимущества загородного жилья: здесь не было таких ограничений, как в столице, можно было гулять, площадь квартир в пригородных домах больше, чем в Праге. Переживать изоляцию здесь куда комфортнее. Могу сказать по опыту нашей компании, что даже в карантинном марте мы выполнили планы продаж и в проектах на периферии. Апрель, май, июнь тоже прошли неплохо, где-то даже с опережением темпа продаж. И в целом в стране рынок, просевший во время карантина, восстанавливается.

Почему стоит продавать свою недвижимость в Чехии именно сейчас

За последние полтора года Чехия пережила уже несколько рекордных повышений цен на недвижимость. В общей сложности, цены на метр квадратный поднялись на 40%, что стало самым высоким их повышением в обозримой истории. Данная ситуация оставила пространство для появления рынка продавца в Чехии. Именно сейчас продавать свою чешскую недвижимость стало невероятно выгодно.

Почему

• впервые в истории появился реальный рынок продавца;
• с продавца на уровне закона снята обязанность платить налог с продажи недвижимости (который составлял 4% от ее стоимости);
• спрос на чешскую недвижимость превышает предложение;
• из-за увеличивающего населения крупных городов Чехии в стране наступила нехватка жилых метров;
• власти Праги блокируют постройку новостроек, что вызывает еще большую нехватку жилья в столице;
• недвижимость подорожала на 20% за год, в разрезе полутора лет – на 40%;
• средний срок продажи миниатюрных квартир составляет около недели;
• стороны, участвующие в сделке с недвижимостью, защищены продуманной чешской системой. Передача средств осуществляет через адвоката-хранителя, который ручается за них своей лицензией и имеет государственную страховку. Адвокат принимает деньги от покупателя на хранение и передает продавцу лишь после передачи прав собственности.

Кому продавать выгоднее

Однозначно, самое большое подорожание переживает чешская столица Прага, где ввиду катастрофической нехватки жилья, цены выросли почти на половину. Пражский рынок недвижимости сейчас дорогой, как никогда, стабильный с точки зрения продавцов недвижимости и очень перспективный, однако, вероятнее всего, на не очень продолжительный промежуток времени.

Ввиду того, что за последние годы Прага для многих местных людей попала в категорию недостижимых цен, в регион вокруг Праги – Среднечешский край, по статистике ежегодно переезжает 7% пражан и около 15% жителей других регионов. Таким образом, “запражье” развивается и растет стремительнее целой Чехии. Что приводит к тому, что рынок продавца процветает и тут. В ход пошли даже заброшенные некогда из-за кризиса начатые строительства коттеджей. Около 10 лет назад во время мирового кризиса многие люди бросали начатое строительство семейных домов на этапе возведения стен здания. За такой срок эти здания уже покрылись плесенью и поросли растениями, но сейчас их строительство восстанавливается ввиду нехватки строительных участков (многие люди готовы покупать участки с начатой стройкой). Квартиры за Прагой стоят на 30% дешевле пражских, а дома опередили и их: семейный коттедж за Прагой стоит на 50% дешевле аналогичного в столице. Спрос на пражские предместья постоянно растет и позволяет продавцам в этом регионе продавать совершенно любую недвижимость в короткие сроки. Особенный интерес потенциальных покупателей наблюдается к районам Прага-Запад и Прага-Восток и городам Кладно, Бенешов, Брандис-над-Лабем-Стара-Болеслав, Мнелник, Кутна-гора и т.д.

Растут цены и спрос и на другие крупные или курортные города Чехии: Франтишкови-Лазне, Карловы Вары, Брно, Оломоуц, Пльзень, Пардубице, Острава и т.д. Эти города в настоящее время стремительно развиваются. Недвижимость там стоит дешевле, а возможности зачастую лишь немногим уступают столице. Например, второй по величине город Чехии Брно находится рядом с Австрией, ввиду чего его жители используют венский аэропорт и австрийский сервис во многих вопросам. При этом, в городе развивается местная Силиконовая долина, куда стягиваются все АйТи фирмы страны, обеспечивая тысячи прекрасных рабочих мест.

Все обладатели квартир в выше перечисленных регионах и городах в данный момент находятся в очень выгодной позиции, т.к. именно на эти места наблюдается наиболее высокий спрос.

Пузырь

Аналитики рынка недвижимости сейчас очень осторожничают с любыми прогнозами, потому как за последние 5 лет ни один из них не предугадал такой поворот событий. Однако большинство профессионалов сходятся во мнении, что на чешском рынке недвижимости растет пузырь, который, лопнув, повлечет за собой падение цен, причем, возможно, значительное, т.к., по сути, в данный момент цены взвинчены фактически искусственным путем. Повышающийся интерес связан с цветущей экономикой Чехии и отсутствием последствий иммигрантского кризиса, затронувшего почти все развитые страны Евросоюза. Чехия за последние годы поднялась в позициях во всех возможных экономических и социальных рейтингах, а оттого и интерес к ее недвижимости вырос. Подорожание в 40% не является здоровым, а оттого, вероятнее всего, оно временно. Именно потому сейчас наступило лучшее время для продавца. Если экономическая ситуация в Чехии изменится, а спокойствие на почве иммигрантов восстановится в странах, откуда сейчас бегут западные европейцы, то Чехия может вернуться к своим классическим ценам на недвижимость.

Ripid

Продавать недвижимость самому, наблюдая за чистотой сделки и разбираясь в тонкостях законодательства, по плечу лишь очень опытному риэлтору или агентству недвижимости. Зачастую попытки продавцов осуществлять сделки на крупные суммы самостоятельно, приводят к потере финансовых средств, особенно когда речь идет о продавцах, которые не очень хорошо владеют чешским языком/либо не владеют вовсе. Какой-нибудь из недобропорядочных чехов может легко этим воспользоваться, более того, зачастую мошенники и охотятся на иностранцев, потому что их легче обмануть, ввиду незнаниями ими языка, законов и особенностей местного рынка недвижимости.

Агентство недвижимости “Ripid” успешно работает на рынке с 2006 года, специализируясь все годы, как на продаже недвижимости, так и на помощи в вопросах продажи.

Почему стоит обратиться к нам:

• у нас есть собственная партнерская сеть, через которую мы имеет выход сразу на несколько рынков потенциальных покупателей;
• у нас есть собственная база их 3000 клиентов, которые потенциально заинтересованы в покупке недвижимости;
• объекты, которые передаются нам на продажу, обрабатываются на более высоком уровне, чем принято в Чехии: мы делаем прекрасные фотографии и отличную презентами, что помогает нам притягивать внимание потенциальных покупателей;
• у нас существует огромная шкала условий, на которых мы можем сотрудничать с продавцами недвижимости;
• мы работаем на все самые крупные рынки в Чехии и целиком охватываем их: мы хорошо говорит по-чешски, по-английски, по-немецки и по-русски;
• мы обладаем популярным, хорошо индексированным собственным интернет-сайтом, который ежемесячно посещает 13 000 человек;
• мы размещаем объекты для продажи на самых популярных площадках в Чехии на разных языках;
• спектр наших услуг не ограничен продажей. Мы занимаемся переводами, ремонтами, бухгалтерским обслуживанием и способны сопровождать наших клиентов практически во всех вопросах, связанных с недвижимостью, иммиграцией, инвестициями и бизнесом в Чехии. У нас, как у одних из немногих, даже есть свой собственный специалист по инвестициям, а также дизайнер или, например, архитектор;
• наша комиссия включает все услуги, связанные с продажей вашей недвижимости “под ключ”. Больше никаких дополнительных расходов;
• у нас за плечами сотни сделок с недвижимостью. Важно отметить, что не только ни одна из них не прошла с некими проблемами, но мы ни раз выручали наших клиентов в очень сложных ситуациях, когда их пытались обмануть партнеры либо покупатели их недвижимости;
• все сделки мы проводим при участии адвоката и наших опытных специалистов по недвижимости.

Сроки

Ситуация на рынке чешской недвижимости постоянно меняется, что вызывает изменения и в стандартных сроках продажи. На сегодняшний день они таковы:

• Квартира-студия в Праге, пригородах и крупных городах продается за 3-4 дня, кроме квартир в районах Прага 1 и Прага 2(в них срок значительно увеличивается, так они они являются самыми дорогими во всей республике);
• двушка по рыночной цене продается за 7 дней, если цена чуть завышена – за месяц;
• трешка продается за месяц: в небольших городах и пригородах этот срок будет еще выше.
• семейный дом продается за неделю, только в том случае, если он находится в востребованном районе и продается по рыночной цене или ниже. Если в доме нет ничего особенного, а конкуренция в данном районе высока, то такой коттедж можно продавать и полгода. В таких случаях мы советуем клиентам давать скидки.

На дома спрос всегда значительно ниже, если только речь не идет о самых востребованных районах Праги в широком центре. Содержание дома обходится дороже, чем квартиры, оттого большинство покупателей в недорогом сегменте склоняются к квартирам. Однако, покупатели более дорогой недвижимости с радостью рассматривают и дома.

Продавать недвижимость нелегко. Обычно продавцов преследуют волнения по поводу правильности выбранного момента, актуальности его недвижимости в условиях текущей ситуации в Чехии, способности быстро найти заинтересованного покупателя и чистота проведения самой сделки по продаже недвижимости. Каждый из этих аспектов и опасений мы готовы взять на себя, что обеспечит для вас, для как для нашего клиента, беспроблемную продажу вовремя, легко и за сумму, которая вас полностью устроит!

Ripid s.r.o. Ключ от вашего нового дома

Хотите продать недвижимость? Сообщите нам об этом здесь!

Золотая Прага. Зачем инвестировать в недвижимость в Чехии

С 2012 года стоимость недвижимости в Праге увеличилась на 68%. Низкие налоги, бесплатное образование, доступная ипотека и рост ВВП на 11,2% за последние три года привлекают в Чехию инвесторов со всего мира. 8% квартир в Праге покупают иностранцы, большая часть из которых — русские. Чешская столица привлекает инвесторов растущими ценами на недвижимость и несложным процессом покупки жилья. По каким причинам чешская недвижимость интересна инвесторам?

Рост цен

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Праге составляет $4323. В начале 2017 года Прага была лидером по темпу роста цен на жилье в Европе, теперь ее сместили на пятое место. Впереди оказались Ирландия, Португалия, Словения и Голландия. По данным Deloitte, с 2014 года цены на недвижимость в Праге увеличились на 46,6%. В этом случае речь не идет о пузыре, поскольку цены уравновешены экономическим развитием страны.

В первом квартале 2018 года Deloitte опубликовал брошюру Deloitte Real Index. По данным аналитиков компании, стоимость квадратного метра в девелоперских проектах Праги составила $3750, при этом было продано 1484 объекта недвижимости. Аналогичные показатели по кирпичным домам — $3533 за квадратный метр и 675 объектов, по панельным домам — $2757 и 756 объектов.

В то же время Чехия испытывает дефицит недвижимости на рынке. Дело в том, что разрешение на строительство здесь получить довольно сложно, процесс может занимать до 10 лет, и для Европы это очень долгий срок. Спрос на жилье высокий, а предложение ограничено, и это подталкивает цены вверх.

Выгодная ипотека

В Чехии недвижимость может приобрести даже тот, кто не располагает достаточной суммой. Ипотека для иностранцев здесь выгодная и доступная. Процентная ставка может составлять порядка 2,69-3,99% годовых, а первоначальный взнос — минимум 40% стоимости жилья.

С октября 2018 года в силу войдет рекомендация Чешского национального банка, согласно которой объем ипотечного кредита не должен превышать годового дохода заявителя, умноженного на 9.

Экономическое развитие

Чехию уже сложно ассоциировать с постсоветским государством — сегодня она скорее равняется на Германию. Прага стала центром многих международных компаний, здесь расположены главные европейские офисы.

ВВП в Чехии в 2017 году вырос на 4,5%, а за последние три года его рост составил 11,2% — для Европы это высокий показатель. В то же время, по данным Deloitte, в конце 2017 года уровень безработицы в Чехии был равен 2,4%, и это самый низкий показатель в Евросоюзе. Заработная плата растет, спрос на жилье превышает предложение, поэтому цены на недвижимость увеличиваются.

В Чехии стабильная политическая ситуация, за власть борются сразу несколько политических сторон, и это благоприятно влияет на экономику страны. Кроме того, в Чехии нет миграционного кризиса, который мы наблюдаем на западе и на юге. То есть государство не направляет дополнительные ресурсы на решение этой проблемы.

Кроме того, в Чехии сильная валюта. Евро усиливает свои позиции в отношении рубля, а чешская крона — в отношении евро. Для иностранных инвесторов это отличная возможность получить дополнительную прибыль.

Легкая интеграция

Чехия — страна с благоприятным климатом и менталитетом, схожим с российским. Также здесь доступно бесплатное государственное образование: детские сады, школы и университеты принимают иностранцев наравне с чехами.

Инвестиция в недвижимость в Праге привлекательна и с точки зрения путешествий. Владельцы квартир автоматически получают шенгенскую визу на 90 дней в коридоре 180 дней. Это значит, что каждые полгода инвестор может находиться в Европе по три месяца.

Получить такую визу можно после предъявления выписки из кадастра недвижимости. Также в Чехии несложно получить ВНЖ: достаточно приобрести несколько объектов недвижимости на компанию, трудоустроить себя, как владельца, и ежемесячно осуществлять социальные взносы.

Покупка квартиры в Праге

Чешский портал Cenovamapa при сотрудничестве с Deloitte подготовил аналитику о продаже квартир и домов в Праге в третьем квартале 2017 года. 49,69% квартир было куплено в девелоперских проектах, 21,89% — в кирпичных домах, 20,65% — в панельных домах и 7,77% — в коттеджах.

Квартиры в новостройках лидируют. По данным ведущих чешских девелоперов Central Group, Finep и Ekospol, иностранцы покупают порядка 8% недвижимости в Чехии. Русские возглавляют рейтинг иностранцев — на них приходится 32,5% квартир в девелоперских проектах, за ними следуют словаки, азербайджанцы и украинцы. На рынке вторичного жилья русские на втором месте (17% квартир), впереди — словаки (20,8%), а на третьем месте — британцы (15,1%).

С 2009 года любой иностранец может беспрепятственно приобрести квартиру в Праге. Раньше для этого нужно было открывать фирму в Чехии, теперь же покупка недвижимости доступна любому физическому лицу. Для этого понадобится только заграничный паспорт. При оформлении ипотеки перечень необходимых документов шире: это заграничный паспорт, трудовой договор с места работы в России, подтверждение о доходах и кассовые ордеры. Ипотека оформляется до 6 недель и обычно выдается на 20 лет либо до 70-летнего юбилея заявителя. Процесс приобретения недвижимости несложный, но может занимать порядка 2-3 месяцев в зависимости от скорости согласования договоров.

Приобретение жилья сопряжено с некоторыми дополнительными расходами. Во-первых, спустя год после покупки новой недвижимости нужно заплатить налог. За квартиру стоимостью $176 000 налог составит порядка $47. Во-вторых, если квартира была приобретена на рынке вторичного жилья, новый владелец обязан заплатить налог за перевод права собственности в размере 4% стоимости жилья. Также учитывайте стоимость услуг агентства недвижимости — обычно это 3-4% стоимости квартиры.

Можно приобрести квартиру в готовом доме, а можно рассмотреть варианты на стадии строительства, которые обойдутся на 10-15% дешевле. Средняя продолжительность возведения проекта — полтора года. Рисков здесь нет: все объекты сдаются в срок. Дело в том, что застройщик в Чехии не зависит от дольщиков — финансовые средства ему предоставляет банк. Приобретая недвижимость на этапе строительства, инвестору доступны лучшие планировки, а также он может самостоятельно выбрать отделочные материалы.

В стоимость квартиры в новостройке всегда входит полная чистовая отделка. Она включает в себя покраску стен, напольное покрытие, сантехнику, двери и окна, выводы под электронику. На новые квартиры застройщики обычно дают гарантию 1-5 лет, в течение этого срока застройщик обязан исправлять все недочеты.

Выгодная инвестиция

Мы прогнозируем, что цены на недвижимость в Праге продолжат расти, однако темп роста будет ниже, чем в последние четыре года. Это значит, что инвестиция в чешскую недвижимость — источник стабильного дохода.

В нашей практике большинство инвесторов приобретают недвижимость, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду. Востребована и краткосрочная, и долгосрочная аренда. По данным организации Prague City Tourism, в 2017 году Прагу посетило 7,5 млн туристов. Многие из них не останавливаются в отелях, а бронируют жилье через сервисы краткосрочной аренды Booking или Airbnb. Это значит, что владельцам недвижимости в центре города выгодно рассмотреть посуточную аренду жилья.

Что касается долгосрочной аренды, то здесь расположение уже не играет решающую роль. Если квартира находится в комфортном современном жилом комплексе, даже на окраине города она будет востребована. Спрос на долгосрочную аренду растет: недвижимость дорожает, поэтому те, кто не может позволить себе покупку квартиры, предпочитают снимать жилье.

Квартиру выгоднее сдавать меблированной, потому что в этом случае арендная плата выше на 15-20%. Размер арендной платы отличается в зависимости от района города. В центре Праги она составляет $19,5 за квадратный метр, на окраине — $13. По данным Deloitte, в конце 2017 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Праге составила $15,3. Это значит, что за квартиру площадью 65 кв. м можно ежемесячно получать порядка $993.

Даже если квартира была приобретена в ипотеку, доход от аренды покрывает оплату ежемесячных платежей по кредиту. Когда инвестор приобретает квартиру за $180 505 и оформляет ипотеку на 20 лет со сроком фиксации ипотечной ставки на пять лет, при ставке 2,69% его ежемесячный платеж составит $584. Эту квартиру он сможет сдавать в аренду минимально за $677, то есть долг банку будут выплачивать арендаторы.

Рентабельность недвижимости в Праге может варьироваться от 3% до 8%. Возвратность инвестиций зависит от расположения квартиры и предприимчивости инвестора. Инвестор зарабатывает больше, когда разделяет трехкомнатную квартиру в центре города на апартаменты и сдает их отдельно. Доходность долгосрочной аренды составляет от 3% до 5%, а краткосрочной — от 5% до 8% после уплаты всех расходов.

Отель под Прагой: в какую недвижимость сегодня инвестируют в Чехии

Чехия привлекает инвесторов со всего мира растущими ценами на недвижимость и стабильной экономико-политической ситуацией. От недвижимости в центре Европы можно получать доход от 3% до 8%.

Во что вложиться и каких подводных камней опасаться?

По данным Чешского института статистики, за последние пять лет жилая недвижимость в Праге подорожала на 68%, и это максимальный показатель по всей Европе. Ассоциация развития рынка недвижимости Праги ARTN выпустила брошюру Trend Report, где сообщает, что пузыря на чешском рынке нет, а причина такого роста — рекордно низкая ипотечная ставка в 2016 году (1,77%).

Инвестиции в жилую недвижимость по сравнению с другими инструментами достаточно стабильны: за последние пять лет не было серьезных колебаний, которые могли бы негативно повлиять на инвесторов. Также на чешском рынке долгое время наблюдается дефицит объектов недвижимости, что не позволяет спросу и предложению выровняться — а значит, цены продолжат плавно расти. В крупных городах увеличивается население, и это обстоятельство идет рука об руку с дефицитом жилья на рынке и ростом арендной платы. Кроме того, для инвесторов выгоден рост ипотечной ставки: теперь те, кто раньше мог рассчитывать на квартиру, будут арендовать жилье.

Из рисков отмечу тот факт, что налог для крупных инвесторов может увеличиться. Специалисты из ARTN сообщают: в конце февраля 2018 года правительство Чехии выступило с предложением увеличить налог для физических лиц, чей основной доход составляет прибыль от аренды недвижимости. Если доход превышает €59,7 тыс. в год, налог может увеличиться с 15% до 24%. К тому же цены на квартиры в Праге уже не станут расти так стремительно, как это было в последние годы. Для тех, кто оформил ипотеку в 2016 году под минимальный процент, в 2022-м ставка увеличится почти вдвое из-за окончания срока фиксации ипотечной ставки.

Под прицелом находится и сервис Airbnb. В некоторых европейских городах уже действуют законы, которые запрещают владельцам квартир сдавать недвижимость на длительный срок круглый год. Теперь в Лондоне можно сдавать квартиру только на 90 дней в году, в Амстердаме — на 60 дней, в Париже — на 120 дней. В Праге этот закон пока на рассмотрении, но срок аренды также могут сократить до 90–120 дней в году.

Как сообщают эксперты из KPMG, в среднем доходность новых квартир в Праге составляет 4,4%. Она может быть около 3%, если речь идет о долгосрочной аренде квартиры, расположенной на окраине города, и около 8% — если это краткосрочная аренда в историческом центре. В среднем по Чехии 1 кв. м жилья на февраль 2019 года стоит €3,3 тыс.

По словам Майка Атвелла, руководителя отдела Capital Markets по Центральной и Восточной Европе компании JLL, видно, что в рамках региона именно Чешская Республика — страна, которая отличается стабильной позицией и является одной из наиболее привлекательных в регионе в сегментах офисной, торговой и промышленной недвижимости.

Благодаря выгодному налогообложению в Прагу перемещаются крупные международные фирмы. Это значит, что здесь появляется много иностранных работников и компании ищут для них офисы. Также уже существующие компании продолжают расширяться и арендовать новые помещения, поэтому инвестиции в этом секторе долгосрочно выгодны. Организация CBRE сообщает, что в 2018 году на рынке инвестиций в Чехии почти 90% транзакций составили именно операции с офисными и торговыми помещениями. Большая часть капитала течет из США, Канады, ЮАР и Европы.

А вот владельцы офисной недвижимости в центре Праги решили переквалифицироваться: многие теперь превращают свою собственность в отели, которые приносят больший доход. Тем временем предложение новых помещений под офисы в Чехии ограничено из-за общего дефицита объектов на рынке.

Компания Cushman & Wakefield в своем отчете за последний квартал 2018 года опубликовала доходность секторов коммерческой недвижимости, и для офисной недвижимости в Чехии эта цифра равна 4,4%. Ежемесячный доход от аренды первоклассных офисов составляет €22,5 за 1 кв. м. Стоимость квадратного метра, по данным портала Hyperreality.cz, составляет от €600 до €5,8 тыс. в зависимости от района Чехии, класса объекта и его расположения.

В 2018 году торговые и офисные помещения снова стали главным инвестиционным объектом. Год назад вложения в торговые площадки составляли 45% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, и этот сектор остается лидирующим до сих пор. Торговая недвижимость пользуется спросом, и одна из весомых причин в том, что заработная плата в Чехии растет быстрее, чем инфляция. Люди более платежеспособны, и это позитивно влияет на развитие данного сегмента рынка.

Торговая недвижимость в Европе показала рост на 0,2% за год. Ранее ретейл развивался хуже, но в 2018 году позитивный сдвиг произошел благодаря региону Центральной и Восточной Европы, в частности Чехии.

По данным Cushman & Wakefield, доходность торговой недвижимости в Чехии к началу 2019 года составила 3,5% в лучших локациях и 4,5% в торговых центрах. Ежемесячный доход от аренды торговой недвижимости в Праге — от €170 до €230. Стоимость 1 кв. м составляет от €700 до €6 тыс. в зависимости от района Чехии, класса объекта и его расположения.

Чехия удобно расположена в центре Европы, поэтому многие международные компании размещают здесь свои склады. Существующие компании расширяются, и это благотворно влияет на развитие рынка логистической недвижимости.

Организация JLL советует инвестировать в производственную и логистическую недвижимость в Чехии, потому что доходность таких инвестиций в долгосрочной перспективе выше, чем в случае с торговыми и офисными помещениями. А компания Cushman & Wakefield сообщает, что в сегменте логистики в Центральной и Восточной Европе уже за первый квартал 2018 года арендная плата увеличилась на 1,8%, и Чехия стала локомотивом этого роста.

Cushman & Wakefield оценили доходность логистической недвижимости в Праге в 5,5%. Ежемесячный доход от аренды промышленной и логистической недвижимости составляет €4,2 за 1 кв. м. Стоимость покупки квадратного метра — от €350 до €1,6 тыс. в зависимости от района Чехии и расположения объекта.

Количество туристов в Чехии с каждым годом увеличивается — в 2018 году одна лишь Прага перешагнула планку в 7,9 млн, что на 3% выше, чем в прошлом году. Это позитивно влияет на отели: доходность увеличивается, а инвесторы могут быть уверены в том, что арендаторы останутся с ними надолго. Уже тот факт, что многие офисы Праги преобразуют в отели, сигнализирует, что сегмент достаточно выгодный. По данным аналитиков Cushman & Wakefield, Прага занимает пятое место в Европе по загрузке отелей после Эдинбурга, Дублина, Лондона и Амстердама. Занято более 80% номеров, при этом средняя стоимость номера составляет порядка €90.

Минус инвестиций в отели в том, что иностранному инвестору будет сложно самостоятельно удерживать высокую доходность. Если речь идет о небольших отелях, то их лучше всего сдавать в аренду крупным чешским игрокам — они способны снизить расходы и сделать бизнес рентабельным.

По данным Cushman & Wakefield, доходность отелей в Чехии равна 6,25% — это превышает доходность остальных секторов коммерческой недвижимости. А стоимость 1 кв. м составляет от €750 до €3 тыс. в зависимости от района Чехии и расположения объекта.

Чехия — страна с хорошими макроэкономическими показателями, и это делает ее привлекательной для инвесторов в жилую и коммерческую недвижимость. Приобрести недвижимость возможно как на физическое, так и на юридическое лицо. Покупка на фирму, зарегистрированную в Чехии, выгодна тем, что ее учредителям будет легче получить вид на жительство — к юридическим лицам власти относятся более лояльно. Частные же инвесторы могут рассчитывать только на мультивизу. В случае использования внешнего финансирования для покупки недвижимости на фирму зачастую используют форму SPV (компанию специального назначения). Кредитная ставка в этом случае в среднем от 5% при 25–30%-ном первоначальном взносе. Открыть фирму для покупки недвижимости достаточно просто, подробно эту процедуру могут описать специалисты агентств недвижимости в Чехии.

20 достопримечательностей Варны, рекомендованных для посещения

Варна – это крупнейший болгарский порт, курорт и третий по численности населения город. Эта черноморская жемчужина всегда привлекала своей красотой и мягким морским климатом. Уже не первое столетие Варна предлагает возможность насладиться ее дарами – любой может найти здесь то, что больше всего ему по вкусу.

Это пляжи, бары и ночные клубы, здесь можно поправить здоровье и полюбоваться на достопримечательности города. В этой статье представлена информация о том, что стоит посмотреть в Варне. Список получился солидный: это и древнейшая в мире коллекция фракийского золота, и удивительный Варненский дельфинарий, и фантастические природные скальные образования в окрестностях города.

Приморский парк

«Морская градина», или просто Приморский Парк — это необъятный чарующий парк, тянущийся вдоль побережья и глубоко врезающийся в город. Он по праву считается одним из лучших болгарских памятников ландшафтной архитектуры. Именно сюда жители и гости Варны приезжают отдохнуть и повеселиться на аттракционах, посмотреть на дельфинов и посетить зоопарк.

Но и это еще не все, на территории Приморского Парка масса других культурных объектов, например, планетарий, открытый летний театр и казино.

В этом парке вы всегда найдете, чем заняться и на что посмотреть; но ничто не сможет сравниться с освежающей и восстанавливающей силы прогулкой по широким тенистым аллеям вдоль морского берега. Прогуливаясь по роскошной набережной, вы не сможете вдоволь налюбоваться ботаническим изобилием и исключительным ландшафтным дизайном парка.

Одна из этих дорожек, усаженных пальмами и экзотическими деревьями, приведет вас к Аллее Космонавтов. В ее открытии принимал участие сам Юрий Гагарин, откликнувшийся на приглашение болгар и привлекший своим приездом толпы людей. Памятник Гагарину, появившийся немного позже – не единственный на этой аллее, и прохожие останавливаются, чтобы узнать, образы каких космонавтов можно еще здесь увидеть.

Адрес: Primorski-Park, Варна, Болгария.

Археологический музей им. Б.Е. Субботина

Римское наследие Варны отражено в разнообразии бесценных артефактов, находящихся в этом музее. Богатейшее собрание старого фракийского золота делает археологический музей Варны местом, обязательным для посещения. Золотые украшения были извлечены из гробниц Варненского некрополя 6 с половиной тысяч лет назад!

Фракийская коллекция, от которой невозможно отвести взгляд, считается самым древним в мире золотым сокровищем. Она включает в себя не только украшения, но и изящную посуду, и уникальные элементы декора. Одна из гробниц, вероятно принадлежавшая высокопоставленному лицу, содержала полтора килограмма одного только золота.

«Золото Варны» часто путешествует по другим музеям нашей планеты, и застать его в своем родном городе – это исключительная возможность, которую пропустить просто непозволительно.

Адрес: Archaeological Museum, бул. „Княгиня Мария Луиза“ 41, 9000 Варна Център, Варна, Болгария.

Монастырь Аладжа

Неподалеку от северо-восточных окраин Варны находится комплекс пещерных монастырей, который является частью охраняемой природной территории. Это сделанная руками человека монашеская обитель, высеченная православными отшельниками в отвесе 25-метровой известняковой скалы.

Это место особо привлечет любителей походов, так как прогулка по скалам — это не самый пассивный вид отдыха, тут вы часто должны смотреть себе под ноги и быть начеку.

Но это того стоит: живописный пейзаж у многих навлекает мысли о том, как же правы были эти монахи, выбрав такое божественное место! Внутри монастыря вы сможете увидеть превосходно сохранившиеся мозаики. Средневековые фрески, часть которых, к сожалению, была потеряна, остались только на потолке и в монастырской часовне. От монастыря по короткой лесной тропе рукой подать (всего 800 метров) до катакомб и склепа, находящихся в трехуровневых пещерах.

Адрес: Aladzha Monastery, улица „Цар Симеон I“, Варна, Болгария.

Успенский кафедральный собор

Сияющие золотые купола этого величественного православного храма – визитная карточка города, достойная места в любом красочном каталоге. Собор был заложен в центре города в 1880 году в ознаменование освобождения Варны русскими войсками от османского владычества. Некоторые элементы архитектуры собора повторяют мотивы Петергофского храма.

Внутреннее убранство собора ничуть не уступает его внешнему великолепию: иконы, фрески и витражи украшают его стены и высокий сводчатый потолок. Часть икон (а их в Успенском соборе более 50) была подарена служителям храма русским царем Николаем 2-м в начале 20-го века.

Тот интерьер собора, который мы видим сейчас, создавался постепенно: часть фресок была написана после Второй Мировой Войны, а огромные витражи были установлены в 60-х годах прошлого века.

Адрес: Varna Cathedral, пл. „Свети Свети Кирил и Методий“ 2, 9000 Христо Ботев, Варна, Болгария.

Музей-парк им. Владислава Варненчика

Этот музей на открытом воздухе знаменует собой один из поворотных моментов в европейской истории позднего средневековья. В далеком 1444 году под Варной произошло сражение между венгерско-польской армией и войсками османского султана Мурада 2-го. Христианская армия была разбита, и это привело к нескольким столетиям турецкого господства в регионе, длившегося почти до конца 19 века.

Вергенско-польскими войсками руководил король и народный герой Владислав Варненчик. На месте его гибели и был создан этот парк с мемориальным комплексом, мавзолеем и саркофагом героя. В музее представлена выставка оружия и брони 15-го века, найденных археологами на поле сражения, и другие уникальные материалы, относящиеся к этой эпохе.

Уделите достаточно времени на посещение этого парка, потому что рядом с ним находятся фракийские курганы, те самые, в гробницах которых было обнаружено знаменитое фракийское золото.

Адрес: Battle of Varna Park Museum, бул. „Ян Хунияди“ 1, 9027 Музей В. Варненчик, Варна, Болгария.

Каменный лес

По соседству с музеем-парком находится удивительный природный объект – «Каменный лес», или «Вбитые камни». Это странное природное явление на территории единственной пустыни Болгарии, представляющее собой вертикальные скальные образования.

Поле каменных колон, некоторые из которых достигают высоты 7 метров, занимает площадь около 13 квадратных километров. Эти колонны – полые внутри и не имеют твердого основания. И, хотя они образовались в результате процесса, известного как окисление метана, вызванного крошечными организмами, трудно поверить, что они не рукотворные.

Колонны стоят того, чтобы их сфотографировать себе на память, но не забывайте, что они находятся на территории пустыни, которая тоже в своем роде уникальна: в Европе их всего две (вторая – это испанская пустыня Табернас).

Адрес: The Stone Forest, 2, Varna, Болгария.

Римские бани

К юго-востоку от Варны находится древнеримский банный комплекс, который когда-то принадлежал римскому городу Одесос (теперь это название одного из районов Варны). Древние римляне построили эти «термы» примерно в 100 году до нашей эры. Это самые крупные из доживших до наших дней римских терм в Европе, которых за пределами Рима всего две.

О величине оригинального здания можно судить по одной из сохранившихся частей стены, высота которой 25 метров. Уцелели также некоторые детали того, что было внутри бань. Можно даже увидеть остатки «типокауста», который отапливал бани через сеть подземных труб.

С возвышающихся над банями пешеходных дорожек открывается вид с высоты птичьего полета, а вечерняя подсветка придает всему увиденному мистический эффект и помогает освещать концерты и театральные представления, которые тут проводятся летом.

Адрес: Roman Baths, улица „Сан Стефано“, Varna, Болгария.

Ретро музей

Этот музей будет особенно интересен молодому поколению, плохо знакомому с понятиями «ударник соцтруда» или «страны соцлагеря». Музей ретро проливает свет на эпоху социализма, в которой всего несколько десятков лет назад жила и Болгария.

В музее собраны почти все предметы повседневной жизни второй половины 20-го века, окружавшие тех, кто жил в Болгарии с 1944 по 1989 год: бытовая техника, болгарские сигареты без фильтра, посуда, русские пылесосы и польская косметика.

Кому-то не верится, что все эти предметы тогда были, как говорят сейчас, в тренде, спрос на них был невероятный. А чего стоит коллекция автомобилей тех времен, о которых мечтал тогда любой социалистический смертный: тут не только банальные Москвичи и Жигули того времени, но и Шкоды, Трабанты, и даже «социалистический лимузин» Чайка – тот самый, на котором возили тогдашнего болгарского генсека Тодора Живкова.

Коллекция насчитывает 50 тщательно отреставрированных авто, это настоящая гордость ретро-музея, находящегося на Гранд Молл.

Адрес: Ретро музей, улица „Академик Андрей Сахаров“, Варна, Болгария.

Университетский Ботанический Сад (Екопарк)

Если вы привезли с собой в Варну всю семью, выберите денек для долгой прогулки и посетите Ботанический Сад. Второе его название Экопарк, это первый парк такого рода в Болгарии: он сочетает в себе искусственные и естественные экосистемы.

Ботанический сад был открыт в 1977 году и содержит 300 видов деревьев и кустарников. Кроме этого, в соду множество цветов и 100 видов травянистых растений. Среди всей этой флоры немало растительности, находящейся под угрозой исчезновения, и работники болгарского сада борются с этой угрозой не покладая рук.

Если вы приедете в начале лета, вас порадует прекрасное зрелище цветущих ирисов (которых в саду 250 видов) и 30 видов роз. Но и в остальные времена года тут обязательно найдутся другие цветущие растения, собранные со всех уголков нашей планеты.

Адрес: University Botanical Garden, ул. „30-та“ 2, 9022, Болгария.

Чудные скалы

Это еще одно уникальнейшее природное явление – скальный феномен на берегу озера Цонево в 90 км от Варны. В результате искусной работы воды и ветра над известняком получилось это удивительное творение природы, напоминающее острия древневекового замка. Отсюда и название, которое по-болгарски звучит «Чудните скали», отсюда и присвоение объекту статуса «Национальный феномен» еще в 1949 году.

Так же, как и с «Каменным Лесом», чтобы в это поверить, это надо увидеть. Вздымающие кверху 50 –метровые известняковые каменные иглы отражаются в водной глади, а их инопланетные формы притягивают толпы туристов. Скалолазы тоже без ума от этих утесов, ну а если вы просто случайный прохожий, вы получите прекрасный обзор снизу, пройдя по туннелю, который прорезает их насквозь, и является продолжением дороги.

Адрес: The Wonderful Rocks, Христо Коев 17, 9200 Център, Провадия, Болгария.

Феста Дельфинарий

В Феста Дельфинарий Варны найти дорогу не сложно, он в черте города, на территории Приморского парка, то есть на самом что ни на есть лобном месте. Самое первое шоу с дельфинами, привезенными с Кубы, состоялось еще 1984 году, и его могут помнить теперешние родители маленьких болгар.

Даже сегодня он остается единственным дельфинарием на Балканах, продолжая радовать детей и взрослых акробатическими способностями этих умных животных. В день проходит по несколько шоу, но аншлаг почти всегда, поэтому лучше покупать билеты заранее, особенно в летнее время.

Адрес: Festa Delfinarium, Варна, Болгария.

Музей под открытым небом Барите

Эта этнографическая достопримечательность помогает и приезжим из других стран, и самим болгарам соприкоснуться с забытыми народными традициями. Барите — это музей под открытым небом, в котором вы сможете даже пожить – если захотите «окунуться» не только в морские воды.

К услугам гостей этого эко-комплекса предоставляются 5 традиционно болгарских жилищ и ресторан. Все постройки – только из дерева или камня, все детали быта – как будто из кино о 19 веке, но с одним отличием: все они ощутимы и не простаивают без дела: ткачихи ткут полотно, гончары лепят кувшины, кузнецы куют бороны… А по вечерам отовсюду слышны народные песни и видны болгарские пляски, остаться в стороне от такого веселья невозможно.

Располагается Барите в настоящей сельской идиллии, под зелеными холмами да на реке, где можно порыбачить. Холмы усеяны скотом, который обеспечивает почти половину молочного и мясного меню, подаваемого в местном ресторане.

Адрес: ТУРИСТИЧЕСКИ КОМПЛЕКС БАРИТЕ (КАТЕЛИЕВИ-90 ООД), Бузлуджа, Девня, Болгария.

Музей истории медицины

Музей истории медицины находится в старинном здании постройки второй половины 19 века, там, где раньше была первая в Болгарии благотворительная лечебница. Посещение музея бесплатное и придется по вкусу не только будущим врачам. Кому не интересно узнать, как врачевали до нашей эры или в средние века?

В музее собрана богатая коллекция о Балканской медицине и способах лечения, существовавших во времена Древней Фракии, римлян и первых дней болгарской независимости, причем каждая эпоха представлена подлинными артефактами, найденными на этой территории.

Бродя по просторным залам общей площадью 400 кв. м. можно ознакомиться с инструментарием разных времен, народными и монастырскими средствами, антропологическими экспонатами. Музей содержит около 4 000 медицинских трудов, охватывающих почти все области медицины, и даже аппаратуру, устаревшую и современную, например, рентгеновский аппарат и УЗИ-сканер.

Адрес: Museum of Medicine History, ул. „Параскева николау“ 7, 9000 Гръцки квартал, Варна, Болгария.

Резиденция Евксиноград

Это бывшая летняя резиденция болгарских монархов, и история ее уходит в конец 19 века, в эпоху болгарского возрождения после османского ига. Православные иерархи подарили эти монастырские земли князю Баттенбергу, а его преемник князь Фердинанд задумал спроектировать свой дворец и сады вокруг него во французском стиле. Он попросил архитекторов вмонтировать в стены строящегося замка уцелевшие фрагменты разрушенного пруссами знаменитого Орлеанского дворца.

Для своих садов Фердинанд импортировал саженцы редких растений, таких как атлантические кедры и пальмы. Часть выращивалась в теплицах и оставалась в них и на зиму, а другая часть пересаживалась в открытый грунт.

В переоборудованном подвале одного из монастырей, находящихся на землях Фердинанда, была построена винодельня, и установлено разливное оборудование. Сегодня дворец иногда используют для правительственных приёмов, но многие его залы открыты для посещения, а фигурно подстриженные сады — для прогулок.

Адрес: Euxinograd, Св. Св. Константин и Елена, Резиденция Евксиноград, 9002 Евксиноград, Варна, Болгария.

Пляж Золотые пески

Летом температура в Варне взлетает под 30-35 градусов, но для того курорт и создан, что на нем всегда есть возможность освежится в морской воде, а если надоест один и тот же пляж – то съездить на Золотые Пески, до которых от Варны всего 20 км.

В Золотых Песках не так шумно, как в Варне, хотя здесь тоже есть свои ночные клубы и бары, на которые отыскивается своя ночная публика, но больше это место подходит для семейного отдыха. Спокойная вода и чистый, широкий и тихий пляж с уютным пляжным кафе – это ли ни Нирвана?

Кроме морской воды и золотого песка, курорт славится своими лечебными грязями, минеральными источниками, СПА, собственным парком развлечений, детской железной дорогой, ресторанами, отелями …- и этот список можно продолжать до бесконечности.

Адрес: Golden Sands, Болгария.

Парк развлечений

Хотя этот парк аттракционов задумывался как место детского отдыха, тут найдутся развлечения на любой возраст, и некоторые из них вполне подходят взрослым. Ну, а если нет, то можно пойти перекусить в кафе или полюбоваться на светомузыкальный фонтан, пока дети катаются.

Для детворы тут раздолье: всевозможные аттракционы на любой вкус помогут ребятне быстро сжечь часть своей неуемной энергии. Тут и бамперные автомобили, карусели, американские горки в миниатюре, колесо обозрения и батуты, на которых можно прыгать часами.

Найти этот парк очень легко: он на территории городского Приморского Парка, расположенного почти в самом центре Варны.

Адрес: Детски кът, Приморски парк, 9002 Приморски, Варна, Болгария.

Военно-морской музей

Любителей истории или флота может заинтересовать исторический миноносец «Дерзкий» (по-болгарски «Дръзки»), который участвовал в трех войнах 20-го века, прежде чем был превращен в музейный экспонат. Хотя корабль является собственностью военно-морского музея (в котором много других интересных эксклюзивов), «Дерзкий» находится не там, а в Приморском парке – открытый всем ветрам и любопытным взглядам отдыхающих.

Адрес: Drazki Ship Museum, бул. „Приморски“ 2, 9000 Приморски, Варна, Болгария.

Площадь Независимости

Это главная площадь Варны и историческое сердце города после освобождения города от многовекового османского ига в 1878 году. Сейчас на ней находится Драматический театр Варны и поющий фонтан. Площадь Независимости расположена между улицами Шопена, Преслава и областным судом; от нее берет начало центральный пешеходный мол.

Адрес: Независимост, улица „Преслав“, Варна, Болгария.

Летний амфитеатр

Вы уже заметили, что почти все пути в Варне проходят через Приморский Парк? Он такой просторный, что может вместить намного больше, что в нем уже есть. Театр под открытым небом тоже находится в Приморском Парке: огромная построенная по последнему слову техники площадка стала местом проведения массы престижных мероприятий.

Одно из самых авторитетных — Международный Конкурс Артистов Балета, который проходит в Варне каждый второй июль. В свое время на этой сцене выступали Владимир Васильев и Галина Уланова.

Адрес: Летний амфитеатр, Приморски парк, Варна, Болгария.

Аспарухов Парк

Еще один парк Варны, всего в 10-15 минутах езды от центра, за каналом, соединяющим море и Варненское озеро. Хан Аспарух – основатель Болгарии, и его имя увековечено во многих сферах жизни страны.

В Варне в честь Аспаруха назван не только парк, но и район города, в котором он расположен, а памятник Хану Аспаруху стоит у его входа с 1935 года.

В наше время Аспарухов Парк — прекрасное место для отдыха и прогулок. И хотя он немного скромнее Приморского парка и по размеру, и по количеству развлечений, многие находят в этом уютном уголке природы свою неповторимую прелесть. Тенистые прогулочные дорожки, диковинно подсвечиваемые по вечерам, беседки, детские игровые и спортивные площадки – что еще нужно человеку, чтобы отдохнуть от городской суеты, не выезжая за пределы Варны?

Адрес: Asparuhov park, South Bay Street, Варна, Болгария.

20 популярных достопримечательностей Варны

У Варны много имен: «жемчужина побережья», «королева Черного моря», «летняя столица Болгарии» – как только не называют этот курортный город! Благодаря своей длинной и богатой истории Варна привлекает туристов не только своими пляжами, но также интересной архитектурой и бесценным культурным наследием.

Городом по очереди владели римляне, византийцы и турки, что, несомненно, отразилось на его внешнем облике. Римские термы II века здесь соседствуют с особняками XIX столетия, создавая довольно необычный контраст.

Варна также является важным культурным центром Болгарии. Одно из центральных событий – фестиваль «Варненское лето», который ежегодно собирает тысячи участников и зрителей со всех уголков мира.

Что посмотреть и куда сходить в Варне?

Самые интересные и красивые места для прогулок. Фотографии и краткое описание.

«Вбитые камни»

Каменные колонны природного происхождения, расположенные в 18 км от Варны. Считается, что они возникли в результате выветривания скал или образовались из отвердевших кораллов. За 200 лет исследований ученые так и не пришли к единому мнению по поводу правдивости одной из версий. Для сохранения уникальной достопримечательности территория с камнями была объявлена природным памятником.

Евксиноград

Летняя резиденция царской семьи на берегу Черного моря, которая сегодня используется для правительственных приемов. Дворец построили в конце XIX столетия по заказу князя А. Баттенберга. За образец была взята резиденция Орлеанского дома в одном из пригородов Парижа, разрушенная во время Франко-прусской войны. В строительстве Евксинограда использовались уцелевшие фрагменты парижского дворца.

Приморский парк

Проект парка создал чешский мастер А. Новак в XIX веке. Это живописный сад на морском берегу давно стал любимым местом для прогулок и размеренного отдыха. Аллеи сквера тянутся вдоль побережья, вдоль них расположены цветочные клумбы, фонтаны и скульптуры. Здесь есть террариум, зоопарк, дельфинарий, спортивный комплекс, планетарий и несколько музеев. У парка даже есть собственный пляж.

Римские Бани

Античные термы были построены во II веке и использовались до конца III столетия. Внушительный банный комплекс размером с футбольное поле находится в центре Варны среди жилых домов. Считается, что это были самые большие термы на Балканском полуострове и четвертые по величине во всей Римской империи. Сегодня даже по сохранившимся руинам можно судить о масштабах этого древнего сооружения.

Успенский собор

Кафедральный собор Болгарской православной церкви, который расположен в центре Варны. Он был торжественно открыт в 1886 году в честь освобождения города от владычества Османской империи при активном участии русского императора Александра II, чья жена приходилась тетей князю Баттенбергу. В архитектуре собора можно разглядеть черты византийского стиля, элементы русского храмового строительства и даже некоторые готические штрихи.

Армянская церковь Святого Саркиса

Армянский православный храм, который возвели в середине XIX столетия на месте сгоревшей церкви в честь Св. Саркиса – сподвижника, жившего во времена императора Константина и прославившегося тем, что он обращал язычников в христианскую веру. Главный фасад здания выполнен из красного кирпича, боковые стены покрыты белой штукатуркой. Внутри храм расписан в византийском стиле.

Монастырь Аладжа

Скальный православный монастырь XII века, в настоящее время лежащий в руинах. Известно, что с IV столетия в катакомбах жили христианские отшельники. Обитель просуществовала до конца XIV века, пока не была разрушена османами, но монахи продолжили населять пещеры еще четыре сотни лет. Раньше почти все гроты были украшены фресками, но сегодня они остались только в монастырской часовне.

Карта для путешествий с любыми авиакомпаниями. Оплачивайте милями 100% цены авиабилета — на любой рейс, направление и дату.

Варненский оперный театр

Театральная сцена находится в живописном особняке в стиле ампир, который считается одним из самых красивых зданий в городе. По популярности Варненская опера уступает только Софийской. Труппа образовалась в 1947 году и сразу же стала работать над постановкой произведений классических и современных авторов. Позже в репертуар добавили оперетты, что позволило привлечь больше зрителей.

Археологический музей

Коллекция музея считается одной из крупнейших в Болгарии, так как содержит более 50 тысяч экземпляров. На площади 2 тыс. м² размещены научная библиотека, выставочный зал, архив и учебные классы. Часть экспозиции выставляется во дворе. Из уникальных экспонатов – собрание золотых изделий, которое было обнаружено в Варненском некрополе. Эксперты считают, что его возраст более 6 тысяч лет.

Этнографический музей

Музей открылся в 1974 году в особняке XIX века. Его коллекция посвящена культуре и быту людей, населяющих Варненскую область. Размещенная на двух этажах экспозиция охватывает временной отрезок со второй половины XIX столетия до середины XX. В музее можно узнать о традиционных промыслах региона: рыболовстве, пчеловодстве и виноградарстве, а также посмотреть на орудия труда и предметы быта.

Ретро Музей

Собрание было создано по инициативе бизнесмена Ц. Атанасова, который занимался коллекционированием ретро-автомобилей и разных предметов, бывших в употреблении у жителей стран-участниц Варшавского договора. Со временем экспозиция выросла до таких размеров, что для нее пришлось арендовать отдельное помещение. Главной «жемчужиной» коллекции является автомобиль чайка, принадлежавший Тодору Живкову.

Музей истории Варны

Здание музея находится в центре Варны неподалеку от римских бань. Здесь посетители могут узнать об истории города в период с 1878 по 1939 года. Большая часть коллекции представляет собой реконструкцию городских кафе, лавок и рабочих кабинетов. В остальных залах демонстрируется оружие периода Первой и Второй мировых, а также Балканских войн, одежда, фотографии и предметы интерьера.

Национальный морской музей

Коллекция появилась в 1923 году благодаря группе энтузиастов. Она состоит из морского обмундирования, моделей судов, знаков отличия и корабельных орудий. Экспонаты размещены в 12 залах. Прежде всего экспозиция будет интересна любителям морской военной тематики и людям, просто интересующимися кораблями. При музее работает библиотека с богатым книжным фондом.

Парк-музей «Владислав Варненчик»

Мемориальный комплекс, возведенный в честь национального героя Владислава Варненчика (Владислава III Ягайло) – польско-венгерского короля, который погиб в битве 1444 года, когда объединенная армия из болгар, чехов, венгров, боснийцев, хорватов, поляков и румын пыталась остановить вторжение турок-османов в Европу. Музей был создан в 1924 году. На территории комплекса находится мавзолей Ягайло, но тела самого короля там нет.

Дельфинарий

В Варне, как и почти в любом стоящем на берегу моря курортном городе, есть свой собственный дельфинарий. Все шесть дней в неделю, когда здесь устраиваются представления, трибуны заполняются до отказа, так как забавные морские млекопитающие никого не оставляют равнодушным. Животные пританцовывают во время шоу и «поют» болгарские песни, чем приводят зрителей в неописуемый восторг.

Варненский Аквариум

Аквариум находится в здании Института аквакультуры и рыболовства, которое было возведено в 1912 году. Морские обитатели живут в просторных резервуарах, где созданы оптимальные условия обитания. Часть экспозиции демонстрирует подводную фауну Черного моря, другая часть посвящена Мировому океану. Помимо рыб, здесь можно посмотреть на водоросли, моллюсков, осьминогов и медуз.

Зоопарк Варны

Варненский зоопарк не отличается большими размерами – его территорию спокойно можно обойти за 30 минут. Звери здесь содержатся в вольерах за решетками, поэтому понаблюдать за ними удастся только издалека. История зоопарка началась в 1956 году, когда экипаж военного судна привез из очередного плавания медведя. Животному дали кличку Максим и поселили в Приморском парке. Вскоре к нему присоединились и другие обитатели.

Карта для путешествий с любыми авиакомпаниями. Оплачивайте милями 100% цены авиабилета — на любой рейс, направление и дату.

Университетский ботанический сад «Экопарк»

Сад открылся для посетителей в 2002 году. Раньше на его территории располагался университетский питомник растений. В «Экопарке» бок о бок растут экзотические растения и местные виды. Здесь можно увидеть морскую сосну, гинкго, железное, бумажное и тюльпановое дерево и другие интересные экземпляры. В парке имеется шикарный розарий, где высажено более 30 видов этого цветка.

Варненское озеро

Протяженный лиман на побережье неподалеку от Варны, который соединен с Белославским озером и Варненским заливом при помощи судоходных каналов. Водоем имеет площадь 17 км² и относительно небольшую глубину всего 19 метров. Его дно покрыто слоем ила и сероводородной грязи, обладающей лечебными свойствами. Рядом с озером находится знаменитый Варненский некрополь.

Мыс Калиакра

Мыс расположен примерно в 60 км от Варны на Добруджанском плато. Он входит в список ста самых живописных достопримечательностей Болгарии. На его территории находится природный заповедник. Отвесные скалы мыса поднимаются над морем на 70 метров, защищая залив от холодных ветров. С этим местом связана легенда о 40 девушках, которые бросились в Черное море, чтобы не попасть в плен к туркам-османам.

Дополните статью, опишите своё впечатление от города (страны) или отдельной достопримечательности.