Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости Магдебурга

Проведение инвестиционного анализа предприятия

Главная цель существования любой коммерческой структуры – получение дохода. Одним из способов достижения этой цели является инвестирование. Вкладывать средства следует только после того, как проведен инвестиционный анализ. Он позволяет установить целесообразность выбранного способа инвестирования.

Что такое инвестиционный анализ

Инвестиционный анализ (ИА) – это комплекс мероприятий, нужных для формирования эффективного бизнес-плана, установления степени целесообразности инвестирования. Анализ позволяет обосновать выбранный способ инвестирования.

Когда нужно проводить анализ?

Инвестиционный анализ можно разделить на две категории:

1. Предметный анализ. Исследование проводится до начала сделки. Оно принципиально для принятия решения о целесообразности инвестирования. В процессе осуществляется анализ всех аспектов, которые могут повлиять на ход инвестирования. Предметный анализ предполагает формирование целей инвестирования и задач. Рассчитывается степень риска. Определяется социальная значимость проекта и стратегия по управлению им.
2. Временный анализ. Проводится на протяжении всего инвестиционного проекта.

ВАЖНО! Инвестиционный анализ является некраткосрочной мерой, но динамическим мероприятием. Его проведение в процессе реализации проекта позволяет скорректировать задачи и цели, повысить эффективность.

Как условия договора инвестирования строительства влияют на его квалификацию судом и на что обратить внимание при его составлении?

Функции инвестиционного анализа

Рассмотрим функции инвестиционного анализа:

• Формирование структуры сбора информации, нужной для эффективного инвестирования.
• Установление рисков, которые возможны на различных ступенях проекта по вложению средств.
• Поиск альтернативных способов инвестирования.
• Создание базы для принятия решений.
• Установление очередности инвестиционных мероприятий.
• Создание базы для принятия решений, касающихся привлечения средств.

ИА является многофункциональным инструментом.

Задачи инвестиционного анализа

Рассмотрим задачи ИА:

• Подбор источников финансирования, которые обеспечат ожидаемый результат.
• Выбор подходящих решений, касающихся инвестирования, которые повысят конкурентоспособность компании.
• Анализ степени риска для инвесторов.
• Определение степени доходности проекта.
• Повышение качества вложений.

Инвестиционный анализ позволяет сформировать базу под все этапы инвестиционного проекта.

ВАЖНО! Основная цель анализа – определение целесообразности и эффективности проекта. Просчитываются результат его реализации и выгоды от проекта. Если выгоды от инвестиций будут недостаточными, проект не будет утвержден.

Методы инвестиционного анализа

Для различных типов инвестиций предназначены различные методы анализа.

Анализ реальных инвестиций

Реальные инвестиции (РИ) отличаются от финансовых. Отличия определяют используемые методы. Рассмотрим их:

• Доход от реальных инвестиций можно ожидать только в долгосрочной перспективе (год или больше).
• Объем РИ достаточно большой.
• РИ обычно имеют непосредственную связь с долгосрочными целями компании.

Все рассматриваемые отличия должны быть учтены при проведении анализа. Исследование проводится по двум направлениям:

1. Исследование экономической эффективности вкладов.
2. Определение степени рисков.

Исследование экономической эффективности вкладов проводится такими способами, как:

• Учетная оценка. Основана на текущей оценке значений проекта. При этом не учитывается такой фактор, как время. Учетная оценка характеризуется простотой, а также наглядностью. Однако рассматриваемый метод считается вспомогательным.
• Динамический метод. Оценка проводится с учетом такого фактора, как время. Метод считается более точным.

Для оценки степени рисков применяются различные математические методы.

Анализ финансовых инвестиций

Анализ ФИ может выполняться множеством методов. Рассмотрим основные из них:

• Фундаментальный. Основная цель этого метода – оценка привлекательности ценных бумаг, динамика изменения их стоимости. В процессе анализируется глобальный рынок, отдельные отрасли. Данный метод позволяет исследовать фундаментальные вопросы.
• Технический. В его рамках формируется прогноз относительно стоимости ценных бумаг. Прогноз основывается на изменении цен в прошлом. Технический анализ позволяет определить оптимальный момент для покупки и реализации бумаг.
• Портфельный. В процессе осуществляется анализ инвестиционного портфеля. Основная цель метода – исследование соотношения значений доходности и риска, выбор оптимального портфеля.

Методы могут использоваться как по отдельности, так и в комплексе.

Порядок проведения анализа

Можно выделить следующие этапы инвестиционного анализа:

1. Формирование информационной основы. Собираются сведения, на основании которых будет выполняться анализ.
2. Проведение предварительного исследования. В частности, проводится предварительный анализ внешних факторов, условий инвестиционной среды.
3. Оценка внешних факторов. На этом этапе исследуется сам рынок, внешние параметры, которые могут оказывать влияние на инвестиционную привлекательность.
4. Исследование объема свободных средств в компании. Нужно это для того, чтобы определить размер денежных средств, которые будут направлены на инвестирование. На этом этапе также исследуется потенциал организации.
5. Исследование экономической стабильности.
6. Создание заключения об инвестиционном проекте, основанного на комплексе факторов.
7. Проведение сравнительного анализа.

Этапы анализа могут варьироваться в зависимости от цели проведения исследования.

Пример анализа

Компанией используется оборудование для производства изделий. В этом году появилось оборудование с теми же функциями, однако оно более производительное, мобильное и быстрое. Приобретение техники позволит увеличить объем производства продукции, уменьшить затраты на изготовление. Первоначальная стоимость оборудования составила 32 тысячи долларов. По нему начислялась амортизация в течение 10 лет. На текущий момент стоимость оборудования составляет 15 тысяч долларов. Новое оборудование стоит 55 500 долларов. Срок его службы – 8 лет. После истечения этого времени оборудование будет превращено в лом. Стоимость этого лома составит 1 500 долларов.

Показатель производительности нынешнего оборудования равен 200 тысячам единиц готовых изделий в год. При эксплуатации нового оборудования рассматриваемое значение увеличится на 25%. Руководство организации уверено, что весь этот объем продукции удастся реализовать. Текущие траты на единицу продукта:

• 12 центов – выплата зарплат.
• 50 центов – затраты на сырье.
• 24 цента – накладные расходы.

При эксплуатации нового оборудования траты будут следующими:

• 8 центов – выплата зарплат.
• 47 центов – затраты на сырье.
• 16 центов – накладные расходы.

Траты на выплату зарплат снизились за счет того, что эксплуатация нового оборудования позволила уволить одного оператора. Процесс стал более автоматизированным. Траты на сырье сокращаются за счет того, что уменьшаются потери. На основании этих значений составляется таблица. В данном случае размер начальных инвестиций составляет 35 625 долларов (с вычетом дохода от продажи старого оборудования, налоговых вычетов).

АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Текст научной статьи по специальности « Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Кремер Юлия Геннадьевна

анализ и оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости , которая проводится в доинвестиционный период, позволяет снизить риски вложений в инвестиции , является основой для принятия итоговых решений инвесторами. Инвестирование в недвижимость – один из важнейших направлений для развития экономики страны, которое увеличивает благосостояние инвесторов, развивает социальную, духовную, экономическую сферы. Поэтому развитие привлекательности инвестирования объектов недвижимость – одна из главных задач развития экономики России. Итогом данной работы послужил предложение о создании универсальной системы для оценки инвестиционных проектов по объектам недвижимости , которая смогла бы привлечь больше инвестиций и упростить анализ для принятия дальнейших решений.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Кремер Юлия Геннадьевна

ANALYSIS OF INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF REAL ESTATE OBJECTS

the analysis and assessment of investment attractiveness of a real estate object, which is carried out in the pre-investment period, reduces the risks of investment , and is the basis for making final decisions by investors. Investing in real estate is one of the most important directions for the development of the country’s economy, which increases the well-being of investors, develops social, spiritual and economic spheres. Therefore, the development of investment attractiveness of real estate objects is one of the main tasks of the development of the Russian economy. The result of this work was a proposal to create a universal system for evaluating investment projects on real estate , which could attract more investment and simplify the analysis for making further decisions.

Текст научной работы на тему «АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

Научные междисциплинарные исследования

Кремер Юлия Геннадьевна Kremer Julia Gennadevna

СИУ РАНХиГС при Президенте РФ SIU RANEPA under the President of the Russian Federation

АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

ANALYSIS OF INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF REAL ESTATE

Аннотация: анализ и оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости, которая проводится в доинвестиционный период, позволяет снизить риски вложений в инвестиции, является основой для принятия итоговых решений инвесторами. Инвестирование в недвижимость – один из важнейших направлений для развития экономики страны, которое увеличивает благосостояние инвесторов, развивает социальную, духовную, экономическую сферы. Поэтому развитие привлекательности инвестирования объектов недвижимость – одна из главных задач развития экономики России.

Итогом данной работы послужил предложение о создании универсальной системы для оценки инвестиционных проектов по объектам недвижимости, которая смогла бы привлечь больше инвестиций и упростить анализ для принятия дальнейших решений.

Abstract: the analysis and assessment of investment attractiveness of a real estate object, which is carried out in the pre-investment period, reduces the risks of investment, and is the basis for making final decisions by investors. Investing in real estate is one of the most important directions for the development of the country’s economy, which increases the well-being of investors, develops social, spiritual and economic spheres. Therefore, the development of investment attractiveness of real estate objects is one of the main tasks of the development of the Russian economy. The result of this work was a proposal to create a universal system for evaluating investment projects on real estate, which could attract more investment and simplify the analysis for making further decisions.

Ключевые слова: недвижимость, инвестиционная привлекательность, оценка и анализ, инвестиции, оценка привлекательности недвижимости.

II Международная научно-практическая конференция

Keywords: real estate, investment attractiveness, evaluation and analysis, investment, evaluation of the attractiveness of real estate.

Рынок недвижимости – это объект постоянного роста и развития. Данные процессы связаны с реконструкцией, перепрофилированием объектов недвижимости, а также новым строительством недвижимости. Объекты недвижимости создаются с определенной целью, а именно удовлетворение социальных, духовных и экономических нужд.

В сложившихся на данный момент условий на территории России развитие рынка инвестиций в отечественную недвижимость – одно из приоритетных направлений экономического развития России, так как данный вид инвестиций в рыночных условиях один из самых важных видов инвестиций.

Инвестирование в недвижимость в России имеет весомые преимущества по сравнению с другими видами долгосрочных вложений в стране, а именно

Инвестор получает права на недвижимость в момент приобретения самой недвижимости, но многие объекты, в которые возможно вложить свои инвестиции не влекут права собственности;

Инвестиции в недвижимость способны давать большую отдачу со временем, поэтому можно говорить о перспективности вложений;

Недвижимость сохраняет вложенные в нее средства: она не подвергается инфляции, похищению, потере. К тому же инфляция с ростом цен повышает доход от нее;

Ликвидность инвестиций в недвижимость в нашей стране по прежнему высокая, так как спрос на объекты недвижимости полностью так и не удовлетворен;

При финансировании операций по недвижимости часто привлекаются средства населения – оно является более платежеспособным в отличии от государства и предприятия;

Научные междисциплинарные исследования

Инвестиции – источник большого дохода, что помогает развитию

благосостояния среднего класса страны;

Получение не только дохода от вложений, но и получения комфортных условий проживания, престижности объекта и т.д.

Для изучения ситуации к 2018 году по инвестированию в объекты недвижимости было проанализировано интервью корреспондентов Novostroy.ru с российскими специалистами по рынку недвижимости. Перед специалистами были поставлены такие вопросы, как:

– как влияет выбор объекта недвижимости для инвестирования

– в какую недвижимость лучше вкладываться инвестиции;

– куда лучше инвестировать: в зарубежную или отечественную недвижимость.

Выводы из ответов специалистов по инвестиционной привлекательности в России на сегодняшний день следующие: для инвестирования в недвижимость необходимо учитывать будущее местоположение недвижимости, учитывать ситуацию на рынке по данному виду недвижимости (анализ конкурентов), используемые материалы при строительстве, требования к будущему объекту инвестирования. К тому же необходимо определиться заранее на чем можно сэкономить и кому вы продадите будущий объект. Инвестировать средства лучше в небольшую недвижимость с хорошим видом и расположением – так вы быстрее сможете реализовать недвижимость и получить свой доход. При этом эксперты спорно относятся к вложениям в элитную недвижимость: такая недвижимость зависима от кризиса, поэтому лучше вложиться в эконом-недвижимость или же комфорт-класс. В связи со сложившейся ситуацией России в мировом сообществе эксперты советуют инвестировать внутренние объекты недвижимости, так как отношение к гражданам России у стран меняется постоянно, к сожалению, не в положительную сторону.

Таким образом, инвестиционная привлекательность объектов недвижимости в России – это огромный сектор экономики, который позволяет

II Международная научно-практическая конференция развивать рынок недвижимости в нашей стране, что очень важно для России

во время санкций в отношении нее [3]. К тому же получить доход от

недвижимости в данной сфере могут не только крупные организации, но и

простые граждане, что помогает увеличить благосостояние граждан нашей

страны. Поэтому развитию данного сектора необходимо уделить особое

внимание, так как он является перспективным в будущем.

Но как же определить, в какой объект недвижимости лучше вложиться, для получения наибольшего дохода и в ближайшее время. Получается, что сначала мы должны провести оценку по определенным факторам, чтобы спрогнозировать дальнейшую ситуацию в отношении конкретного объекта. Для принятия решения анализируют влияние факторов на инвестиционную привлекательность рынка недвижимости.

Исследованием этих факторов занимались и занимаются сегодня многие специалисты-практики. Одними из таких экономистов стали ДЖ. Фридман и Н. Ордуэй, которые в своей работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделили основные факторы, которые используются многими для анализа привлекательности инвестирования в определенный объект недвижимости. Такими факторами являются [2]:

1. Местоположение недвижимости, его качество; качество зависит от экономической среды (если соседняя недвижимость будет с высокой ценной, то и планируемый объект недвижимости будет соответствующим). Таким образом новый объект так же формирует эту среду.

2. Соответствие стандартам рынка – характеристики недвижимости (архитектура, коммуникации и удобства) должны отвечать потребностям рынка, его ожиданиям. То есть характеристики должны соответствовать потребностям рынка.

3. Анализ спроса и предложения – на рынке недвижимости должен присутствовать определенный баланс, чтобы инвестирования в определенную недвижимость не были убыточными.

Научные междисциплинарные исследования

4. Конкуренция – увеличение прибыли по определенному виду

недвижимости активизирует конкурентов, по причине чего происходит рост предложения данного вида недвижимости на рынке, в связи с чем дальнейший доход снижается.

5. Ожидаемый доход – главный фактор привлекательности инвестирования в недвижимость: основной целью инвестирования является получение прибыли, выгод. Именно этот фактор является главным стимулом для инвестора. В этот же фактор входит и такое понятие как риск – то есть вероятность того, что инвестор не получит ожидаемой прибыли.

Конечно, это не полный список факторов, который поддается анализу для принятия решения инвестором, но он является основным. Но, анализ даже этих факторов для оценки привлекательности инвестирования в объект недвижимости займет большой период времени, к тому же нет точных значений для анализа каждого фактора, чтобы по итогу мы могли сказать уверенно, нужно ли инвестировать данный проект недвижимости или же стоит выбрать другой вариант.

Это и является проблемой оценки привлекательности инвестирования в недвижимость: нет четких границ при прогнозировании успеха проекта, что несёт за собой большие риски для дальнейшего инвестирования. Да, конечно существуют коэффициенты, по которым прогнозируются дальнейшие результаты, но они не дают полной картины.

Обостряет эту проблему то, что наш российский рынок недвижимости развивается, растет интерес инвесторов к внутренним объектам инвестирования. Инвестирование в недвижимость внутри страны – мощный рычаг для развития экономики.

На сегодняшний день существует большое количество литературы по вопросу о том, как оценить проект для инвестирования, с множеством формул, понятий и т.д. Но, как говорилось в начале, большое внимание для инвестирования выделяется обычному населению. А теперь представим ситуацию: человек имеет средства, желает их инвестировать в недвижимость,

II Международная научно-практическая конференция но не знает, какой проект лучше выбрать. Для принятия решения изучает

литературу, в которой большой объем информации, который остается для него

непонятным. Как следствие он не может выбрать проект и остается

«несостоявшимся» инвестором. Тут вытекает следующая проблема –

сложность анализа при принятии решения.

Таким образом, на примере двух вышесказанных проблем рынок недвижимости теряет возможность получить инвестиции, что затормаживает его развитие. Как же возможно решить эту проблему, если развитие рынка недвижимости важно для государства, для бизнеса и обычного населения, тем самым затрагивая все области жизнедеятельности?

Для решения данного вопроса можно рассмотреть следующее предложение: необходимо сделать единую систему для анализа проекта по его дальнейшему инвестированию. Первой особенностью такой системы является максимальная близость в прогнозировании к будущим реалиям, то есть она должна охватывать как можно больше факторов, на анализе которых будет приниматься будущие решения инвесторов. Такой анализ должен давать четкое решение для уменьшения будущих рисков и увеличения прибыли

Вторая особенность такой системы – ясность показателей и анализа для человека со средним уровнем образования. Система хоть и должна быть максимально полной, но она должна быть максимально легка и проста для понимания и восприятия. Такая особенность важна для обычного населения с имеющимися свободными ресурсами для дальнейшего их использования в инвестировании.

Рассмотрение любого проекта недвижимости для дальнейшего его инвестирования требует всестороннего анализа и оценки для принятия правильного решения. Правильно принятое решение дает большую вероятность для получения в дальнейшем ожидаемого дохода, что и является целью инвестирования. Инвестирование в недвижимость – важное направление для экономики России, поэтому необходимо уделить рынку недвижимости особое внимание, а особенно проблемам, которые в нем

Научные междисциплинарные исследования существуют. Решение выдвинутых проблем сможет увеличить

заинтересованность новых инвесторов путем повышения привлекательность

объектов недвижимости. Тем самым рынок недвижимости в нашей стране

будет развиваться более динамично.

1. Брюханова Г.А., Яременко Н.Н., Состояние рынка недвижимости на современном этапе. – журнал Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки, 2017г.

2. Черемесина Т.П., Новые тренды в строительстве и управлении жилой недвижимостью – журнал «Мир экономики и управления», 2019 г.

3. Марченко В.Д., Особенности рынков жилья в Российской Федерации и их влияние на механизмы секторного ценообразования. – журнал «Экономика и бизнес», 2019 г.

4. Панченко Г.Л., Факторы развития экономических отношений на рынке жилой недвижимости. – журнал «Социально-экономические процессы и явления», 2018 г.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Вложение денежных средств в объекты недвижимого имущества всегда пользовалось большой популярностью — это не только отличный способ сохранить капитал, но и существенно преумножить его. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества проводится с целью решить вопрос о рентабельности проекта.

Сегодня мы рассмотри основные моменты, касающиеся вопроса оценки инвестирования в подобные проекты. Фото и видео в этой статье поможет наглядно представить все аспекты данного процесса.

Вполне логично, что любой инвестор будет вкладывать свои денежные средства только в тот объект недвижимого имущества, который способен через определенный период времени принести приличный доход. При этом он сделает выбор в пользу проекта с наименьшим сроком окупаемости и наибольшей привлекательностью в финансовом плане.

В непростой экономической ситуации, складывающейся в настоящее время во всем мире, сделать правильный выбор становится все сложнее. Так как не прогадать?

Когда необходимо проведение оценки инвестиционного проекта недвижимости?

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости требуется в двух основных случаях:

1. Если план представляет собой самостоятельный объект оценки.
2. Если имущественный объект входит в структуру собственности юридического лица.

Инструкция по определению привлекательности объекта недвижимости для вложения денежных средств

При принятии решения об инвестировании в недвижимость следует:

1. С максимальной точностью определить период, по прошествии которого вернутся все вложения.
2. Установить фактическую прибыль от проводимой деятельности.
3. Рассчитать величину риска (см. Риск инвестиций и доходность, или Будь уверен — игра стоит свеч), характерного для инвестирования в данный объект недвижимого имущества.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:

• экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
• положение на рынке финансов;
• уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
• политическая обстановка в стране;
• прибыльность планируемой деятельности;
• система налогообложения;

В ходе оценки инвестиционной привлекательности любого объекта недвижимого имущества специалистами проводится:

1. Аудит правового поля проекта.
2. Финансовый анализ бизнес-плана.
3. Изучение всего пакета документации объекта, его истории.
4. Разработка модели.
5. Установление маркетингового положения определенного сегмента рынка.
6. Возможность проведения дополнительных работ на территории объекта – перепланировки здания и перепрофилирования каждого его помещения.
7. Изучение потребительского спроса на подобные проекты.
8. Оценка оптимальности расходов.

Основные способы оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с объектами недвижимого имущества

В настоящее время экономическая оценка инвестиций в недвижимость проводится специалистами посредством нескольких методов.

Самыми распространенными из них являются:

1. Простые.
2. Усложненные.

В первом случае ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости предполагает применение специальной системы показателей.

В их число входят:

• коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений;
• период окупаемости;
• коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений.

Оценка инвестиций в недвижимость, согласно приведенному выше способу, осуществляется крайне редко ввиду наличия одного существенного недостатка – данная система не принимает в расчет тот факт, что цена денег постоянно изменяется.

Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать:

1. Уровень инфляции.
2. Расходы на обслуживание инвестиционного портфеля.
3. Возможность вложения средств в другие объекты.

Оценка или переоценка инвестиционной недвижимости при помощи техники усложненных показателей базируется на теории несопоставимости доходов и расходов по инвестиционному проекту. В данном случае необходимо произвести дисконтирование доходов, то есть установить соотношение расходов и доходов по их стоимости на конкретный момент времени. При этом обязательно должны учитываться все риски по бизнес-плану.

Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества

Проведение оценки рентабельности вложения денежных средств в определенный объект собственности необходимо для того, чтобы установить его финансовую привлекательность по сравнению с остальным недвижимым имуществом.

В настоящее время в ходе данной деятельности профессиональными инвесторами учитывается фактор времени и применяются следующие показатели:

1. Период окупаемости проекта (см. Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта: основные цели).
2. Ставка его доходности.
3. Фактическая стоимость объекта.
4. Внутренняя ставка доходности.
5. Внешняя ставка доходности.

В подавляющем большинстве случаев используются все вышеперечисленные показатели для определения рентабельности вложения денежных средств в недвижимость: оценка инвестиционных проектов – весьма сложный процесс, требующий максимальной проработки всех факторов. Для этого специалистами и используются одновременно несколько способов, благодаря чему устраняются практически все недостатки каждого из методов.

Надеемся, что обучение оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества, представленное в этой статье, поможет принять правильное решение и получить ощутимую прибыль.

Факторы инвестиционной привлекательности недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта инвестирования стоит на первом месте при принятии того или иного решения участником рынка недвижимости. Можно обозначить четыре группы факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости (рис. 2.2).

Первая группа факторов – характеристика объектов инвестирования, которая учитывает специфические особенности объекта, делающие его с точки зрения рынка более или менее интересным для инвестора:

• – техническое состояние объекта – неудовлетворительном физическом состоянии объекта размер формируемого на капитальный ремонт фонда способен снизить инвестиционную привлекательность объекта;
• – размер коммунальных платежей – значительные коммунальные платежи снижают привлекательность объекта;
• – оборачиваемость арендаторов – значительный риск смены арендаторов снижает интерес к объекту инвестирования;
• – ожидаемая капитализация – возможное падение цены объекта и его доходов снижает его инвестиционную привлекательность.

Вторая группа факторов – тип инвестора (физическое или юридическое лицо) отражается на его налогообложении, стоимости привлечения ресурсов и др.

Третья группа факторов – факторы, характеризующие финансовую стратегию инвестора: соотношение между собственным

и заемным капиталом, стоимость финансирования по фиксированной или гибкой процентной ставке, период финансирования и др.

Четвертая группа факторов – продолжительность инвестирования и операционной деятельности способна как повышать, так и уменьшать инвестиционную привлекательность объекта инвестирования.

Рис. 2.2. Факторы инвестиционной привлекательности недвижимости

Как и любой иной рынок, рынок недвижимости подвергается постоянным инвестиционным корректировкам в ответ на изменяющийся спрос и предложение. Можно обозначить четыре фазы циклического развития рынка недвижимости: спад, оживление, подъем, избыток предложения – и соответствующие инвестиционные стратегии (табл. 2.2).

Правильное определение продавцом или покупателем фазы, на которой находится рынок недвижимости, позволит принять адекватное инвестиционное решение. Однако отечественный и международный опыт показывает, что интенсивнее всего участники рынка недвижимости финансируют инвестиционностроительные проекты и приобретают доходную недвижимость именно на фазах подъема и избытка предложения на рынке, что неуклонно ведет к формированию так называемых «ценовых пузырей».

Фазы развития рынка недвижимости

Рыночная стратегия инвестора

Активность продаж низкая. Строительство практически не осуществляется. Цена аренды и сделок снижается вплоть до достижения «дна». При снижении темпов падения цены недвижимости достигается нижний предел

Просчитывать «дно» на рынке недвижимости и приобретать объект недвижимости в этот момент.

Реализацию объекта осуществлять в другой фазе развития рынка

Рынок стабилизируется: цена на недвижимость восстанавливается, свободные избыточные арендные площади поглощаются. Спрос приближается к предложению

Целесообразнее рассматривать варианты развития недвижимости (инвестиционные, инновационные проекты)

Рост арендных ставок, цены недвижимости. Полная загруженность арендуемых площадей. Активная строительная деятельность

Предпочтительнее реализовать объект недвижимости на сторону

Рынок переполняется: темпы роста цен снижаются, активность продаж замедляется, процент незанятых площадей растет. Повое строительство продолжается, т.к. девелоперы и кредитные организации «не чувствуют» рынка, либо завершаются проекты

Избегать сделок с недвижимостью

Рост экономики обычно сопровождается структурными сдвигами:

• 1. Наблюдается снижение доли товаров первой необходимости и рост доли товаров длительного пользования и роскоши в структуре потребления, а также уменьшение доли сбережений в структуре использования доходов.
• 2. Рост импорта опережает рост экспорта, вызывает сокращение профицита торгового баланса.
• 3. Происходит изменение структуры инфляционных процессов (рост цен активов ускоряется, а темпы инфляции потребительских цен сохраняются на прежнем уровне).

В результате население активно кредитуется, а коммерческие банки охотно предоставляют кредиты на приобретение недвижимости, финансовых активов, рассматривая рост доходов гарантией платежеспособности заемщиков и нс учитывая реальную и потенциальную платежеспособность заемщиков. Послабление требований к заемщикам способствует значительному росту ипотечного кредитования, снижению качества кредитного портфеля коммерческих банков и приводит к накоплению объемов просроченной задолженности, обесцениванию залогов и, в конечном счете, падению рынка недвижимости. Именно такая ситуация с ипотекой в США в 2008 г. стала спусковым курком для начала мирового кризиса.

В связи с этим интересным вопросом является идентификация зарождения, развития и лопания «ценовых пузырей». Природа возникновения «ценовых пузырей» на рынке недвижимости в настоящее время остается до конца не раскрытой, однако в работах российских экономистов утверждается, что в основе пузырей лежит накопленная ошибка в поведении экономических агентов относительно реальной стоимости недвижимости. Ценовой пузырь – это многофакторное явление на рынке недвижимости, при котором наблюдается превышение темпа прироста стоимости недвижимости над обеспеченным платежеспособным спросом [26]. Проведенные Стерником Г.М., Стерником С.Г. исследования на рынке жилья г. Москвы позволили выделить десять типов рынков недвижимости в зависимости от следующих параметров:

• – темп роста цен на рынке жилья;
• – темп роста доходов населения;
• – эластичность цены жилья по доходам;
• – длительность периода наблюдения.

Также в работе этих авторов были даны характеристики двух видов «ценовых пузырей»:

• 1. «Ценовой пузырь» назревающий (перегрев первого рода) – это пузырь, который назревает и самостоятельно рассасывается под влиянием долгосрочных тенденций роста цен на развивающемся рынке недвижимости:
  • – темп роста цен на рынке жилья > 100 %;
  • – темп роста доходов населения > 100 %;
  • – эластичность цены жилья по доходам > 1;
  • – период наблюдения – среднесрочный.
• 2. «Ценовой пузырь» второго рода – это пузырь, который лопается и приводит рынок недвижимости в стадию кризиса:
  • – темп роста цен на рынке жилья > 100 %;
  • – темп роста доходов населения > 100%;
  • – эластичность цены жилья по доходам > 2;
  • – период наблюдения – долгосрочный.

В мировой практике широко известен индекс USB ценового пузыря, который состоит из шести подиндексов, которые учитывают следующие характеристики:

• – отношение между ценой купли-продажи недвижимости и стоимостью аренды;
• – связь между ценами на недвижимость и доходами населения;
• – отношение темпов цен на недвижимость к инфляционным изменениям;
• – отношение между ипотечной задолженностью и доходами;
• – отношение между объемами строительства и ВВП;
• – доля ипотечных кредитных заявок, поданных в USB в общем количестве заявок.

В зависимости от полученного значения индикатора (индекса USB) устанавливается тип рынка недвижимости, в частности, при его значении свыше 2 признается сформировавшийся «ценовой пузырь».

Инвестиционная стоимость и привлекательность недвижимости

Инвестирование в объекты недвижимости совершаются в целях получения прибыли. Для того чтобы определить насколько успешным будет инвестиционный проект инвестор должен рассмотреть ряд аспектов. В том числе привлекательность выбранного объекта, а также сопоставить как соотносятся потенциальные доходы и инвестиционная стоимость недвижимости.

Другими словами, чтобы принять правильное решение по покупке квартиры или офисного помещения инвестору необходимо верно определить их рыночную стоимость и грамотно спрогнозировать денежные потоки, которые в будущем принесет рассматриваемый проект.

Определяем рыночную стоимость недвижимости

В настоящее время инвесторы применяют три основных метода:

• затратный;
• доходный;
• сравнительный.

Затратная методика отталкивается от следующей мысли: инвесторы никогда не станут платить за недвижимость больших денег, чем те, которые понадобятся на покупку земли и постройку на ней объекта с сопоставимыми характеристиками.
Доходная методика отталкивается от ожиданий фактической прибыли. Естественно, инвестиции в рассматриваемые объекты подразумевают под собой последующее извлечение дохода. Чем больше ожидаемая прибыль, тем выше может быть стоимость рассматриваемого инвестиционного актива.

Сравнительная методика отталкивается от принципа замещения. Инвестор готов осуществить капиталовложения в сумме, равной тому, какова цена на похожие объекты недвижимости. Проще говоря, данный подход опирается на проведение анализа конъюнктуры рынка или конкретные цены, сложившиеся на нем в настоящий момент.

Для того чтобы принять оптимальное решение, инвестор должен иметь в наличии все три приведенных выше оценки стоимости актива. Понятно, что возникнет дилемма, как именно стоит сопоставлять имеющиеся цифры. Эксперты, работающие на инвестиционном рынке недвижимости, предлагают делать это следующим образом:

• затратная схема – 40%;
• доходная схема – 30%;
• сравнительная схема – 30%.

Давайте рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Предположим, что вы планируете приобрести 2-комнатную квартиру в Московской области. Вы производите оценку и получаете, что по затратному способу она должна стоить 4 миллиона рублей, по доходному 5,2 и по сравнительному 4,3.

Получив данные значения, мы без труда произведем следующие вычисления 4*0,4 + 5,2*0,3 + 4,3*0,3=4,45 миллиона рублей. За такую или меньшую сумму инвестору имеет смысл покупать рассматриваемую квартиру.

Оцениваем эффективность инвестиций

Корректный расчет эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости предполагает правильный учет фактора времени. Согласно ему для всех инвесторов денежные средства в момент приобретения актива и в момент проведения оценки стоят по-разному. Другими словами, нам необходимо приводить стоимость денежного потока, который генерирует проект, к его стоимости на момент совершения сделки. Для того чтобы сделать это, необходимо воспользоваться методикой дисконтирования денежных потоков.

Оценка вложений в объект недвижимости требует составления бизнес-плана, который смоделирует ситуацию, которая сложится по прошествии нескольких лет.

Давайте вернемся к анализируемой нами 2-комнатной квартире в Подмосковье. Сдача в аренду данного объекта недвижимости принесет не только прибыль, но и определенные издержки. То есть нам нужно заранее определиться с потенциальной величиной доходов (арендная плата) и расходов (ремонт и коммунальные платежи) от инвестиций в этот актив. Так, мы произведем оценку прибыльности недвижимости.

Теперь нам нужно учесть все существующие альтернативы. Ведь мы можем инвестировать наши деньги не только в покупку квартиры или офиса. Также следует рассмотреть банковские вклады, инвестиции в акции, ПИФы и другие активы. Покупать недвижимость следует лишь в той ситуации, когда эффективность таких инвестиций будет выше всех остальных возможных вариантов.

Определяем привлекательность недвижимости для инвестора

Инвестиционная привлекательность недвижимости является сравнительной характеристикой, которая позволяет ранжировать рассматриваемые объекты в глазах инвестора. Проще говоря, благодаря ей можно выделить наиболее удачные и прибыльные для вложений активы.

• выявить время, которое потребуется на возврат первоначально инвестированных денег;
• проанализировать фактический прирост активов, произошедший в результате покупки объекта недвижимости;
• произвести оценку существующих рисков.

Произвести оценку инвестиционной привлекательности объекта недвижимости можно только при учете таких факторов:

• экономической ситуации, которая сложилась на рынке инвестиционной недвижимости;
• динамики основных макроэкономических показателей;
• конкретных навыков и опыта инвестора;
• стабильности политической ситуации в государстве;
• планируемой прибыльности вложений;
• существующей системы налогообложения.

Инвестиционная стоимость и привлекательность объекта недвижимости всегда находятся в тесной сцепке. Их правильное понимание поможет инвестору в принятии окончательного решения.

Справочник типов номеров, размещения и питания в отелях

Очень часто при покупке путевки или выборе отеля у нас возникают вопросы, связанные с типами номеров, размещением, или питанием в отелях. Номера в отелях делятся на отдельные типы в зависимости от кровати в номере, количества проживающих, количества кроватей, обстановки, и по другим параметрам. В этой статье я хочу рассказать вам об основных параметрах, на которые необходимо обратить внимание при выборе номера в отелях (типы номеров в отелях, типах питания в отеле, и т.д.), а также поделиться основными сокращениями, которые могут вам пригодиться при выборе отелей.

При бронировании номеров в отеле мы часто сталкиваемся с их сокращенными названиями, поэтому ниже я расскажу об основных типах номеров и приведу их названия в сокращенном виде.

Типы номеров в отеле

• STD (Standard) – стандартный номер. Как правило, это самый дешевый номер в отеле. В таком номере есть одна большая двуспальная кровать или 2 односпальные и основные удобства (ТВ, телефон, личный туалет с душем, минибар). Именно этот тип номера чаще всего выбирают отдыхающие.
• Superior – улучшенный стандартный номер. Это просторный однокомнатный номер с теми же удобствами, что и в стандартном номере.
• Studio – большой однокомнатный номер со встроенной кухней или однокомнатный номер с дополнительным раскладным диваном для гостей.
• Suite – большой номер повышенной комфортности, состоящий из 2 комнат (гостиная и спальня).
• Apartment – номера по типу апартаментов, приближенные к квартирам, с собственным туалетом и душем.
• Family Room – семейная комната, размером больше стандартной.
• Family studio – номер для семьи с двумя смежными комнатами.
• Deluxe – номер класса люкс. Один из самых дорогих типов номеров в отеле. Как правило, номера делюкс имеют площадь не менее 35 кв.м. В номер делюкс обычно входит несколько комнат (спальня и гостиная), они обставлены более дорогой мебелью, чем стандартные номера. Также в некоторых отелях в номерах делюкс есть отдельная кухня. Из этих номеров обычно открывается красивый вид на город.
• BGL, BG (Bungalow) – бунгало; домик, расположенный отдельно от основного здания. Бывает одно- или двухэтажным.
• King Suite – королевский номер. Номер повышенной комфортности, чаще всего встречающийся в пятизвездочных отелях. Как правило, в таком номере несколько спален и ванных комнат, гостиная, большой балкон.
• President Suite – президентский номер. То же самое, что и королевский номер, с той разницей, что королевских номеров в отеле может быть несколько, а президентский только один. В некоторых отелях президентские номера двухэтажные.

В указанных выше типах номеров возможны следующие варианты размещения:

• SGL (Single) – одноместное размещение.
• DBL (Double) – двухместное размещение (номер с одной двуспальной кроватью).
• TRPL (Triple) – трехместное размещение (номер с одной двуспальной кроватью + дополнительная кровать, либо раскладывающийся диван).
• QDPL (Quadriple) – четырехместный номер.
• Twin- TWN – двухместное размещение с двумя односпальными кроватями.
• ExB (Extra Bed) – дополнительная кровать.
• Chld (Child) – стоимость размещения ребенка до 12-ти лет; inf (infant) — ребенок 0-2 лет.

Питание в отеле

• OB (Only Bed), RO (Room Only) или AO (Accommodation Only) подразумевает размещение в номере отеля без питания.
• BB (Bed and Breakfast) означает, что в стоимость номера включен только завтрак – континентальный или в форме шведского стола.
• HB (Half Board) означает полупансион, что в стоимость номера входит двухразовое питание – завтрак и ужин или завтрак и обед в зависимости от гостиницы.
• HB+ (Half Board plus) – это расширенный полупансион, в который включены спиртные напитки местного производства.
• FB (Full Board) означает полный пансион, включающий в себя завтраки, обеды и ужины.
• FB+ (Full Board plus) – то же, полный пансион, плюс бесплатные алкогольные напитки в течение всего дня.
• AI (All Inclusive) – «все включено»: завтрак, обед и ужин; различные алкогольные и безалкогольные напитки (обычно местного производства); дополнительное питание (легкие закуски, второй завтрак, и т.д.).
• UAI (Ultra All Inclusive) отличается от AI тем, что постояльцам предлагаются не только местные, но и импортные алкогольные и безалкогольные напитки в неограниченном количестве. UAI – это более высокий уровень питания и напитков (встречается в отелях Египта и Турции).

Вид из номера

• Garden view – вид на сад. Как правило, это тихие номера.
• Pool view – вид на бассейн. Подумайте несколько раз, прежде чем соглашаться на номер с таким видом, ведь у бассейна редко бывает тихо.
• SV, Sea view – вид на море. Номера с таким видом самые дорогие
• Ocean view – вид на океан
• SSV, Side Sea view – боковой вид на море. Это значит, что море видно с определенной точки на балконе вашего номера.
• Mountain view – вид на горы.
• Inside view – вид на внутреннюю часть гостиницы.

Дополнительные обозначения, которые вы можете встретить

Shared bathroom – удобства (туалет и душ) на этаже.

• ExtraBed – дополнительная кровать.
• MB (Main Building) – главный корпус отеля. В отеле может быть несколько корпусов, и от этого может зависеть стоимость путевки.
• HV1 – отель клубной системы первой категории с размещением в коттеджах и бунгало. Отель соответствует 4-5 звёздочному. В таких отелях обычно большая зеленая территория и хорошая анимация. Такое обозначение чаще всего можете встретить в Турции и Египте.
• HV2 — клубный отель более низкой 2-ой категории. Соответствует 3-х звездочному отелю.

Если при бронировании отеля вы столкнетесь с каким-то непонятным названием, которого нет в приведенном списке, пишите, разберемся вместе.

Вам также может быть интересно

Сайты для экономии в путешествиях!

Hotellook — Честное сравнение цен и скидок на отели и апартаменты в 50 системах бронирования (Booking, Agoda, Ostrovok.ru итд). Планируйте путешествие заранее и экономьте до 40%!

✈ Поиск самых дешевых авиабилетов без накруток у надежных агентств официальных дилеров Аэрофлота, S7, Уральских Авиалиний и всех известных авиакомпаний мира.

Что значит номер «standard», «family» или «superior room»?

Типы номеров в зависимости от количества проживающих

SGL (сингл) расшифровка

Сингл рум – это комната для одного человека. Есть несколько разновидностей SGL номера:

• SGL+СНD – размещение одного взрослого гостя с ребенком. Как правило, спальные места отдельные.
• SGL+2СНD – номер для одного взрослого и двух детей. Может быть две кровати (для старшего ребенка отдельно, для младшего – место со взрослым) либо три отдельные кровати для детей постарше. В любом случае, у каждого отеля свои условия и ценовая политика.

Что такое DBL (дабл рум)?

Это номер для двоих с одной двуспальной кроватью. Может быть:

• DBL+EXB. Последнее обозначение означает дополнительное место, то есть, комната предназначена для трех взрослых человек или же двух взрослых и одного ребенка старше 12/14 лет.
• DBL+CHD. Для семьи из трех человек, двух взрослых и ребенка.
• DBL+2CHD. Для двух взрослых и двух детей. Детям, как правило, предоставляются отдельные кровати.
• DBL+EXB +CHD. В комнате одна двуспальная кровать, одно дополнительное место для взрослого человека и спальная зона для ребенка.

Номер TWIN – это также комната на двоих, но только с отдельными кроватями.

Номер TRPL

Это разные варианты размещения трех взрослых человек:

• TRPL – комната с тремя отдельными кроватями либо с одной двухместной и одной одноместной.
• TRPL+2 CHD. Такой вариант размещения чаще всего означает отдельное спальное место для каждого гостя (три взрослых и два ребенка).

Комната квадрипл (QDPL)

Расшифровка проста и понятна (квадро – четыре). QDPL – это либо 4 отдельных спальных места, либо одна двуспальная кровать и две односпальные.

Типы номеров в зависимости от площади и оснащения (STD, family, superior)

Номер стандарт STD и superior – бюджетный вариант для одного человека или пары путешественников

STD – классический гостиничный номер небольшой площади 10-20м2, предназначенный для одного или двух человек. В такой комнате имеется:

• две односпальных или одна двуспальная кровать;
• санузел;
• телефон;
• телевизор;
• холодильник.

Superior – это улучшенный тип стандартного номера. От предыдущего варианта такая комната отличается более обдуманным интерьером и большим размером.

BDRМ, APT, FAMILY, STUDIO – прекрасный выбор для семейного отдыха

BDRМ (Bedroom) и АРТ (Apartment)

Бэдрум – двухкомнатный гостиничный номер («спальня» + «гостиная-кухня»). Спальные места есть и в одной, и в другой комнате. 2 BDRM – номер с двумя спальнями.

АРТ (апартамент) – номер, по виду приближенный к комфортной квартире. Здесь две и более комнаты, есть зона для приготовления пищи.

Family Room и Family Studio

Само название говорит о том, что номера предназначены для семейного отдыха. Только «Room» – это чаще всего несколько комнат, а «Studio» – одна комната, совмещенная с кухней.

Suite, Delux, Duplex – наиболее комфортные и дорогие варианты размещения в отелях

Delux – номер повышенной комфортности. Это классика типа STD, но от «standard» и «superior room» делюкс отличается размером и улучшенным качеством оснащения. Такие комнаты имеют большую площадь от 20 до 40 м2, а вариант «Family deluxe room» состоит из двух комфортабельных комнат.

Номер, занимающий два этажа – это Duplex. Чаще всего на первом этаже располагается кухня с гостиной, на втором – спальня с двухместной кроватью.

Suite – просторная комната класса люкс с прекрасным дизайном, зоной для отдыха и дополнительными услугами. Имеет несколько разновидностей:

• Suite Mini – однокомнатный номер по типу «делюкс».
• Suite Junior – просторный однокомнатный полулюкс с отгороженной зоной для сна и досуга.
• Suite Senior – состоит из двух комнат (спальня + гостиная).
• Suite Executive – номер люкс с двумя спальнями, богатым интерьером, современной техникой и комфортной мебелью.
• «Royal» и «Presidential Suite»– роскошные номера с просторным холлом, гостиной, спальней, кабинетом, несколькими санузлами и огромным балконом.
• Honeymoon Suite – гостиничный номер, предназначенный для новобрачных. Шикарная огромная кровать, роскошный дизайн, джакузи, фрукты, шампанское и другие аксессуары создают романтическую атмосферу.

CHALET, VILLA, БУНГАЛО, CABANA – это отдельно стоящие пляжные домики у моря или находящиеся рядом с главным зданием.