Какие нужны документы для регистрации дома на собственном земельном участке в 2022 году

Дачную амнистию продлили: как упрощенно зарегистрировать дом

В России в очередной раз продлили действие дачной амнистии, срок которой истекал 1 марта 2022 года. Теперь же упрощенный порядок оформления прав граждан на индивидуальные жилые и садовые дома продлен еще на пять лет — до 1 марта 2026 года. Соответствующий закон подписал президент России Владимир Путин.

Дачная амнистия действовала в России 14 лет (с 1 сентября 2006 года) и продлевалась много раз. Последний раз закон был пролонгирован до марта 2022 года, поскольку дачная амнистия прекратила свое действие 1 марта 2019 года в результате садово-огородной реформы в стране, когда была введена система уведомлений о начале и окончании строительства.

Рассказываем, почему этот закон важен для дачников, какие новые изменения содержатся в нем и как теперь воспользоваться упрощенным порядком регистрации дома.

Закон о дачной амнистии

Упрощенный порядок

В соответствии с законом, для регистрации права собственности на дачные дома в упрощенном порядке, как и раньше, необходимо предоставить в местные регистрационные органы (Росреестр) документы на земельный участок и техплан объекта, подготовленный кадастровым инженером.

Подать документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде — по почте с уведомлением о вручении, лично обратившись в орган регистрации прав или в МФЦ, а также в электронном виде. Пошлина за госрегистрацию составляет 350 руб.

Новый закон расширил действие амнистии

Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Переходный период

Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.

Новые требования к домам

Закон распространил действие амнистии на земли ИЖС. Чтобы не допустить строительства на участках, не соответствующих требованиям к объектам ИЖС, законом предусмотрено, что возводимое здание должно соответствовать параметрам индивидуального дома, определенным Градостроительным кодексом.

Какой дом можно построить на землях ИЖС

По закону, на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом высотой не более 20 м и не более чем с тремя наземными этажами. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается. При строительстве дома площадью до 500 кв. м нужно уведомить местные власти сначала о планах, а потом о завершении строительства. Если же его площадь более 500 кв. м, придется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Стоимость кадастровых работ

В прошлой редакции закона введено бессрочное право российских субъектов устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектах недвижимости. Также органы власти будут обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.

8 декабря 2022 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риск возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.

Садовые товарищества

Садоводческие и огороднические товарищества смогут бесплатно зарегистрировать земельные участки, которые находятся в публичной собственности и предоставлены товариществу для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства. Такая норма будет действовать в отношении тех объектов, которые находились в публичной собственности до вступления в силу Земельного кодекса (до 2001 года). Таким образом, земли общего пользования можно будет оформить в общедолевую собственность членов товарищества.

После окончания амнистии

Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.

Ипотека под 2%: могут ли россияне взять дешевый жилищный кредит в Европе

Ипотечные ставки в России сейчас находятся на минимальных значениях за всю историю заимствований. Этому способствовала мягкая денежно-кредитная политика Центробанка (на последнем заседании регулятор взял паузу в понижении ставок) и льготные кредитные программы. Например, квартиру в новостройке сейчас можно купить по ставке от 5,9% годовых.

Несмотря на это, пока российская ипотека остается дорогой по сравнению с европейскими странами. Ставки по жилищным кредитам в Европе в среднем составляют 2–3%. В России по такой ставке действует пока только дальневосточная ипотека.

Вместе с экспертами рассказываем, в каких странах самая дешевая ипотека и доступна ли она иностранцам, в частности россиянам.

Ипотека в Европе: ставки и условия

Самые низкие ипотечные ставки в странах Европы — в Германии, Испании, Великобритании. Для иностранцев жилищные кредиты доступны в большинстве европейских стран. «Среди популярных у российских покупателей недвижимости стран самые низкие ставки в Германии, Финляндии, Испании — здесь заемщик с хорошей историей может рассчитывать на 1–2% годовых. Чуть выше, но все равно низкие проценты в Италии, Чехии, Словении — 2–3%, а вот в Черногории и Латвии ставки сравнительно высоки — 4–6%», — рассказала аналитик Prian.ru Анастасия Фалей.

Многие жилищные кредиты в Европе выдаются с плавающими ставками, привязанными к Euribor — это европейская межбанковская ставка предложения. Она в последнее время постоянно снижалась, что сделало ипотеку дешевле. При этом ипотечная ставка может существенно отличаться для разных получателей и разных объектов — каждый случай изучается индивидуально. Но в целом они не превышают 3%.

Читайте также:  Как эмигрировать в Австралию из России: иммиграция в Австралию, список профессий в 2022 году

Условия по ипотеке в европейских банках схожи с российскими. Например, для получения такого кредита потребуется первоначальный взнос. Его размер варьируется от 20% до 50% стоимости жилья и зависит от качества объекта и надежности заемщика. Европейские банки тщательно проверяют кредитную историю заемщиков, текущие доходы, наличие залога, а также сам объект недвижимости — его ликвидность, рыночную стоимость и перспективность.

«Например, в Германии и Словении проще взять в кредит сравнительно крупную сумму, например €500 тыс., на покупку доходного объекта коммерческой недвижимости с заключенным на десять лет договором аренды, чем €50 тыс. на приобретение вторичного жилья в небольшом городе. Кстати, многие инвесторы используют оценку банка в качестве своеобразного сигнала: если банк предлагает условия по кредиту хуже среднего (выше первый взнос или процентная ставка), значит он нашел в объекте серьезные риски», — отметила Анастасия Фалей.

Также при оформлении ипотеки есть дополнительные расходы — открытие кредитной линии, дополнительные сборы и страховки. Банки снижают свои риски с помощью обязательного страхования и комиссий за выдачу займов. В результате при использовании ипотеки расходы покупателя увеличиваются на 1–2% от цены недвижимости.

Могут ли россияне получить ипотеку в Европе

Граждане России наравне с местными жителями могут воспользоваться ипотечными программами при покупке жилья за рубежом. Россияне часто используют кредиты при покупке недвижимости в Германии, Чехии, Испании. Местные банки работают с нерезидентами, но требования к ним выше, а условия хуже. Ставки для россиян, как правило, на 1–2% выше, чем для местных или иностранцев с ВНЖ, а собственного капитала требуют больше.

Также могут возникнуть сложности с подтверждением платежеспособности. Даже «белые», но нестабильные (например, доход сильно меняется в зависимости от нерегулярных премий) зарплаты могут вызывать вопросы. Например, в Италии или Греции иностранец без официальных доходов, полученных в еврозоне, кредит не получит.

Какие нужны документы

Екатерина Шабалина, юрист Tranio:

— Ситуация индивидуальна и зависит и от того, кто заемщик (например, россиянин, но проживающий в Европе, или россиянин, живущий в России), и от внутренней политики каждого отдельного банка.

Если систематизировать, то обычно от иностранца практически все банки запрашивают:

1. Личные документы:

  • паспорт; брачный договор (если имеется);
  • налоговые номера (иногда даже надо специально становиться на учет в налоговой того государства, где планируется ипотека);
  • подтверждение адреса проживания;
  • можно предоставить резюме (чтобы потенциальный заемщик был более понятен банку) и рекомендательные письма из иных банков, где заемщик «зарекомендовал себя надежным клиентом».

2. Данные о финансовом положении:

  • сведения о доходах с подтверждением (например, налоговые декларации, справки о доходах, информация о процентах по депозитам и т. д.);
  • сведения об имуществе (иных активах — например, депозитах) с подтверждением; идеально, если у заемщика есть активы / бизнес в стране банка — это повышает доверие банка;
  • ведения о долгах, иных кредитах и займах.

Могут попросить доказательства уплаты налогов в стране налогового резидентства потенциального заемщика.

3. Сведения об объекте, который потенциально рассматривается под ипотеку, и документация, относящаяся к объекту.

Примеры стран с низкими ставками

  • Испания

Ипотека в Испании — один из самых популярных финансовых инструментов. Заемными средствами при покупке жилья здесь пользуются не только местные жители, но и иностранцы. По оценкам Tranio, ипотеку в Испании оформляет каждый второй покупатель жилья. Ставки находятся на уровне 2–3%. Они бывают фиксированные, плавающие или смешанные. Ипотека оформляется с максимальным сроком на 30 лет, сумма первоначального взноса варьируется от 20% до 50%. Ограничения по возрасту заемщика — 80 лет на момент возврата кредита.

«Иностранцы в Испании могут без проблем получить ипотеку, условия почти такие же, как и у местных. Единственное, первоначальный взнос для нерезидентов будет выше. Только местным разрешено делать первоначальный платеж в 20% в отличие от иностранцев», — отметила аналитик Tranio Саглара Оконова.

Ипотека на 110%

До кризиса 2008–2009 годов в Испании выдавали кредиты на 110% от цены объекта — мало того, что банк был готов полностью финансировать стоимость квартиры, так он еще и соглашался оплатить все сопутствующие расходы. В результате люди набирали по два — четыре объекта, так как рассчитывали на долгий рост рынка и не нуждались в первоначальном взносе. При возникновении проблем все эти объекты возвратились к банкам. С последствиями такой политики в Испании не могут разобраться до сих пор: чуть ли не каждый месяц появляются новости о массовых распродажах недвижимости, скопившейся на балансе у банков, хотя основной пул проблемных активов уже реализован.

  • Германия

Ипотека в немецких банках является одной из самых дешевых в Европе. Для граждан Германии ставки составляют 1–2%. Для иностранцев ставки по кредитам выше, в среднем от 3% годовых. Но каждый заемщик рассматривается в индивидуальном порядке. В первую очередь банки проверяют кредитную историю и платежеспособность потенциального заемщика. По немецким законом заемщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не больше трети от общего ежемесячного дохода. Важным фактором является наличие первоначального взноса, сумма сделки и ликвидность самой недвижимости. Заемщик должен внести первоначальный взнос для иностранных покупателей, как правило, это 40–50% от стоимости объекта.

  • Великобритания

По данным Tranio, ставки на ипотеку в Великобритании варьируются от 1,95% до 3,5%. Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в Великобритании почти на тех же условиях, что и граждане страны. До кризиса банки выдавали ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом — от 10%. Сейчас необходимо внести первую сумму в размере от 15–25%. Ипотека выдается сроком на 25–30 лет. «Что касается востребованности среди иностранцев, то ипотеку спрашивают довольно часто, но сегодня получить ее не так просто. Банки требуют много документов, и новичку сделать это сложнее, если нет предыдущей истории хотя бы в Европе. Но все равно это по-прежнему реально и возможно», — отметила аналитик Tranio.

  • Финляндия
Читайте также:  Как уехать работать в Канаду жителям РФ: пошаговый план действий при трудоустройстве

В Финляндии ставки по ипотеке находятся на уровне 2% годовых. Оформить жилищный кредит может и иностранец, ставки для него будут немного выше — от 3%. Иностранцу проще получить ипотеку при наличии доходов или банковского счета в стране, а также вида на жительство. Зарубежные претенденты могут столкнуться с дополнительными сложностями. Некоторые банки требуют дополнительные документы у заемщика: вид на жительство или поручителя — гражданина Финляндии. Иностранных заемщиков проверяют скрупулезнее.

Первоначальный взнос — 25–50% от стоимости недвижимости. Ипотека выдается сроком до 35 лет. Сумма ежемесячных выплат не должна превышать 30% от месячного дохода заемщика.

Когда в России будет ипотека под 2%

Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»:

— Динамика ипотечных ставок в России зависит в том числе от стоимости фондирования для банков и ключевой ставки. В свою очередь, Банк России устанавливает ключевую ставку, ориентируясь в том числе на целевые значения инфляции. В Европе в течение длительного времени наблюдаются низкая инфляция (а в отдельных странах и дефляция) и околонулевые или отрицательные процентные ставки. Соответственно, и ипотечные ставки находятся на низком уровне.

Для достижения в России ставок по ипотеки на уровне 2–3% по массовым продуктам необходим длительный период стабильного развития и низкой инфляции, что пока представляется маловероятным. Однако и сейчас у заемщика есть возможность получить низкую ставку по ипотеке в размере 2–3% при использовании ряда госпрограмм субсидирования ставок (дальневосточная ипотека, сельская ипотека).

Как взять ипотеку в Германии в 2022 году

Ипотека в Германии дает реальную возможность купить недвижимость и через 15 – 20 лет стать ее полноправным собственником. За последнее десятилетие цены на жилье в Германии выросли в 1,5 – 2 раза. Растет и цена аренды. На рынке присутствует дефицит арендного жилья.

Правительству Германии даже пришлось принять законы, которые ограничивают возможности повышения арендной платы. В то же время процентные ставки по ипотечным кредитам в немецких банках достигли своего исторического минимума. В итоге, сложилась ситуация, когда оплачивать ежемесячную аренду иногда бывает дороже, чем вносить платежи по ипотеке. Читайте также: Как выбрать жилье в Германии: стоимость аренды, реальна ли покупка недвижимости?.

Какие условия имеет ипотека в Германии?

Общий принцип ипотеки в Германии достаточно стандартный. Банк выдает заемщику необходимую сумму для покупки жилья под определенный годовой процент. Приобретаемая недвижимость становится залогом. Если заемщик перестает осуществлять выплаты по ипотеке, то недвижимость выставляется на принудительный аукцион. Вырученные от продажи деньги уходят на погашение долга перед банком. Если этой суммы не хватает для погашения, то остаток долга остается за заемщиком. И он должен его выплачивать.

Худший вариант развития событий не устраивает ни банк, ни клиента. Поэтому банк тщательно взвешивает риски при принятии решения о выдаче ипотеки. Потенциальный заемщик должен отвечать ряду требований:

  • наличие стабильного источника дохода на территории Германии;
  • желательно, чтобы специальность заемщика была востребованной на немецком рынке труда; наличие накоплений;
  • страхование жизни должника (в случае трагических обстоятельств снимает бремя погашения с семьи и минимизирует риски банка).

Какие документы нужны для ипотеки в Германии?

В разных банках пакет документов может отличаться. В общий перечень обязательно входят следующие бумаги:

  • документ, удостоверяющий личность (для иностранных граждан – загранпаспорт);
  • документ о регистрации на территории Германии;
  • выписка о доходах за последние 12 месяцев и информация о накоплениях;
  • информация о составе семьи;
  • документы по оценке объекта недвижимости;
  • документы на приобретаемую недвижимость (выписка из подземельной книги, жилищный устав и т.д.).

Банк анализирует все предоставленные документы и формирует свое предложение ипотеки. Разные банки имеют свой алгоритм подсчета рисков. Поэтому всегда рекомендуется обратиться одновременно в несколько банков, чтобы выбрать лучшее предложение.

Факторы, влияющие на вероятность получить ипотеку

Финансовая состоятельность

Основным фактором является финансовая состоятельность. Под этим понятием подразумевается наличие стабильного дохода и первоначального взноса. Теоретически собственных накоплений у претендента на ипотеку должно быть не меньше 10% от стоимости жилья. Но практика показывает, что оптимально сумма накоплений должна составлять 35 – 45% от суммы жилья, чтобы получить выгодные условия ипотеки. Чем больше накоплений, тем лучше. Продвинутые претенденты на ипотеку стараются «подготовиться» и максимально увеличить сумму своих накоплений. По возможности продается автомобиль или другая имеющаяся недвижимость.

Срок ипотеки

Следующий важный фактор – срок ипотеки. Когда в Германии озвучивается фраза «ипотека на 10 лет», то это не означает, что вы через 10 лет гарантированно станете собственником жилья. Ипотечный договор на 10 лет означает, что именно этот период времени не будет изменяться процентная ставка по кредиту. Если через 10 лет сумма ипотеки еще не будет выплачена, то заемщик должен или погасить остаток задолженности разово, или оформить новый ипотечный кредит. Естественно, процентная ставка уже может быть другой.

Tilgung: что это и как с этим бороться?

Если вы планируете брать ипотеку в Германии, то вам обязательно необходимо изучить все, что связано со следующими понятиями.

  • Darlehen – сумма ипотечного кредита, то есть «тело» кредита.
  • Tilgung – сумма погашения «тела» кредита.
  • Sondertilgung – специальное погашение.

Пример

Чтобы во всем разобраться, рассмотрим наглядный пример. Допустим, необходимая для покупки жилья сумма Darlehen составляет 100.000€ сроком на 10 лет. Банк, изучив документы и возможности клиента, предложил процентную ставку 1,2%. Значит, выплата банку в год за услугу составит 1.200€. Это 100€ в месяц. Если клиент планировал в месяц платить всего 600€, то на погашение тела кредита будет уходить 500€. В год это будет составлять 6.000 (6% от общей суммы за год). Эта величина и называется в Германии Tilgung. Она фиксируется в ипотечном договоре. То есть заемщик не может вносить в счет погашения тела кредита сумму, большую, чем предусмотрено Tilgung.

А теперь начинается самое интересное. Насколько заемщик заинтересован скорее выплатить ипотеку, ровно настолько банк заинтересован в отсрочке этого момента. Чтобы как можно больше заработать, банки стремятся устанавливать Tilgung на уровне 1% (вместо 6% из нашего примера) от общей суммы кредита. Что происходит при таком раскладе в случае с нашим примером? Сумма погашения тела кредита ежемесячно становится очень незначительной – меньше 100€, что в год составит около 1.000€. После 10 лет ипотеки заемщик останется должен банку еще 90.000€. И, скорее всего, придется вновь оформлять ипотеку на остаток долга.

Читайте также:  Какие актуальные цены на Шри Ланке на еду и одежду, проживание и другие товары

При этом за те же 10 лет он выплатит процентов банку около 12.000€. По сути, он топчется на месте. Нюанс в том, что банки намеренно ставят низкий Tilgung. И если заемщик настаивает на более высокой сумме погашения тела кредита в месяц, то ему банк в предложении поднимет и процентную ставку, компенсируя таким образом свои потери.

Можно ли бороться с такой ситуацией и как избежать столь кабальных условий? Выход есть, и это Sondertilgung – возможность раз в год вносить определенную сумму непосредственно в тело кредита. Обычно это 5% или 10% от общей суммы начального кредита. Выбирая банк для ипотеки, сразу уточните, предоставляет ли он такую возможность. Плюс Sondertilgung в том, что заемщик получает ипотечный кредит с минимальной ставкой. В течение года он платит совсем небольшую сумму погашения кредита, но самостоятельно откладывает деньги, чтобы в конце года внести их разовым платежом. Это реальная возможность в нормальном темпе погашать ипотеку.

Ипотека в Германии. На что еще обратить внимание?

Выбирая банк и рассматривая предложения, поинтересуйтесь, предлагает ли банк временные решения в кризисных ситуациях. Например, если заемщик теряет работу, дается ли отсрочка на оплату процентов или предлагаются какие-то другие решения? Решившись на ипотеку, вы также можете заручиться профессиональной консультацией, чтобы не вникать самостоятельно во все тонкости ипотечного договора.

Ипотека для российских граждан в Германии в 2022 году: процедура и условия кредитования

Практика показывает, что покупка недвижимости в Германии — это выгодное вложение капитала. Независимо от цели заключения сделки — для собственного проживания или в качестве инвестиции в будущее — стабильно растущие цены на недвижимость в ФРГ помогут быстро компенсировать затраты. В этой ситуации ипотека в Германии в 2022 году привлекательна не только для немецких граждан, но и для иностранцев, в том числе и для россиян. Процентные ставки на ипотеку в Германии сейчас одни из самых низких за всю историю жилищных кредитов в стране, и это при постоянно растущем спросе на жилье.

  1. Недвижимость в Германии и ипотека
  2. Пройдите социологический опрос!
  3. Ипотека для иностранцев: условия, сроки и ставки
  4. Как иностранному гражданину получить ипотеку
  5. Шаг первый: анализ предложений
  6. Шаг второй: подготовка необходимых документов
  7. Шаг третий: открытие счета в банке и его пополнение
  8. Шаг четвертый: заключение договора
  9. Сроки оформления ипотеки в Германии
  10. Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ФРГ
  11. Погашение ипотечного кредита в Германии
  12. Rate, Zinsen и Tilgung: что это такое
  13. Sondertilgung – возможность быстрее погасить тело кредита
  14. Подводим итоги
  15. Германия раздает ипотеку россиянам! Москвич купил квартиру в Дюссельдорфе: Видео

Недвижимость в Германии и ипотека

Спрос на недвижимость в Германии превышает предложение. На рынке практически невозможно найти новостройки в завершенных проектах. Среди предложений преобладают квартиры в зданиях, строительство которых только запланировано или будет завершено через 2–3 года (покупка off-plan).

Разброс цен на недвижимость в Германии велик: они растут в направлении с востока страны на запад. Самое дорогое жилье в Баварии, в Мюнхене: от 4 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость жилой площади в новостроях Берлина стартует с 2500 евро за метр. Цены на недвижимость вторичного жилого фонда начинаются от 1500 евро.

Ежегодный прирост цен и арендных ставок на недвижимость в Германии составляет от 4 до 6 и от 2 до 3 % соответственно, в зависимости от федеральной земли.

Приобретение жилья или коммерческих помещений требует наличия довольно солидной суммы. Немецкие банки готовы предложить ипотечный кредит не только гражданам ФРГ, но и нерезидентам страны: всю сумму целиком для покупки уже построенной недвижимости или несколькими траншами – в случае приобретения недостроенного здания, по мере его строительства.

Проценты по ипотеке в Германии одни из самых низких в Европе — от 0,8 до 2 % для немецких граждан, от 3 до 5 % – для иностранцев.

Пройдите социологический опрос!

Ипотека для иностранцев: условия, сроки и ставки

Иностранные граждане имеют возможность брать кредиты и купить квартиру в ипотеку в Германии.

Немецкие банки идут навстречу клиентам из-за границы, как физическим, так и юридическим лицам, особенно если сумма сделки превышает 100 тысяч евро.

Условия кредитования могут иметь особенности для каждого клиента. Договор учитывает ряд факторов: платежеспособность покупателя, размер первоначального взноса, кредитную историю клиента, состояние и месторасположение квартиры.

Первую ипотеку иностранному гражданину в Германии получить труднее, чем последующие. При ее оформлении необходимо внести от 40 до 50 % от общей стоимости.

Если клиент желает увеличить сумму, то банк, как правило, идет навстречу и процентная ставка в этом случае будет снижена. При последующих оформлениях ипотеки первоначальный взнос может уже не потребоваться или составлять не более 20 % от общей стоимости недвижимости.

Среди других условий немецких банков к клиенту наиболее часто встречаются:

  • наличие более двух лет открытого счета в банке Германии, на который регулярно вносились клиентом денежные суммы;
  • возраст клиента — от 21 до 65 лет;
  • подтверждение доходов на территории ФРГ (в том числе от аренды недвижимости). Ипотека для иностранцев в Германии станет доступной при подаче в банк справки о доходах за последние полгода, от предпринимателей — выписки по счетам за два последних года;
  • предоставление подтверждений наличия выплат алиментов, кредитов. По немецким законам на выплату кредитов не должно уходить более 35 % дохода клиента за месяц.

С состоянием рынка недвижимости в разных городах Германии относительно аренды и всех касающихся этой темы вопросов вы можете ознакомиться в разделе “Недвижимость“.

Сроки погашения кредита — от пяти до тридцати лет. Следует помнить, что согласно законодательству Германии, недвижимость до полного погашения ипотеки остается в распоряжении банка.

Читайте также:  Каким бизнесом можно заняться в Испании

Как иностранному гражданину получить ипотеку

Принимая решение о сотрудничестве с тем или иным банком в Германии, стоит учесть стабильность, честность и добропорядочность немецких банков: все скрупулезно просчитано, все возможные нюансы учтены. Срочно получить ипотечный кредит в Германии не получится. Оформление ипотеки — это неспешный процесс из нескольких этапов, в ходе которого следует выбрать наилучший вариант.

Шаг первый: анализ предложений

Поиск более выгодных условий кредита предполагает активное использование существующей конкуренции в банковской сфере ФРГ. Более правильным в такой ситуации будет не полениться, ограничившись двумя—тремя банками, а найти время для посещения 10 – 15 учреждений. Это в разы увеличит вероятность того, что будет найден наиболее подходящий вариант.

Так, среди поступивших предложений от банков будут более выгодные, о которых можно упомянуть в общении с представителями других структур. В такой ситуации некоторые банки могут пойти на более выгодные для клиента условия: немного снизить процентную ставку, предложить иные бонусы (бесплатное изменение ставки погашения и другие), чтобы обойти конкурента.

При анализе предложений следует знать, что в Германии банки предоставляют кредит на погашение или аннуитетные займы с процентной ставкой на 5, 10, 15, 20 лет (каждые новые пять лет приводят к увеличению на 0,5 %). Это означает, что независимо от того, когда производятся выплаты – в начале или в конце кредита, их суммы будут постоянными.

При анализе предложений следует обратить внимание на характеристики недвижимости. Банк будет в первую очередь интересоваться ими, оценивая собственные риски. На низкую ставку кредита можно рассчитывать в том случае, когда уменьшаются риски банка, например, если приобретаемый объект:

  • недавней постройки – в Германии гарантия на здания составляет сто лет;
  • расположен в хорошем месте с точки зрения экологии, приближенности к центру города, логистики;
  • предназначен для получения пассивной прибыли — помещение будет сдаваться в аренду.

Наиболее популярные способы поиска недвижимости в Германии:

  • риэлторские фирмы. Адреса компаний, которые занимаются продажей недвижимости, можно получить на сайте информационно-справочного портала ФРГ ;
  • специализированные интернет-сайты: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
  • аукционы;
  • маклеры и частные объявления.

Среди предложений наиболее доступные цены на так называемые дома в ряд (Reihehäuser) и на городские квартиры (Eigentumswohnung). Более высокие цены на дома на две семьи (Doppelhaus) и отдельные коттеджи (Einfamilienhaus). Покупка помещения в старинном доме (Altbauhauser), несмотря на дух старины и, как правило, расположение в центральных районах города, может иметь некоторые минусы: старые и проблемные коммуникации, отсутствие комфорта. Следует учитывать, что при покупке квартиры, которая находится в аренде, будет сложно повысить оплату или выселить жильцов до момента истечения договора.

Шаг второй: подготовка необходимых документов

Подача заявления на оформление кредита должна сопровождаться предоставлением ряда документов. Физическое лицо должно представить:

  • загранпаспорт и внутренний паспорт (а также их копии);
  • анкету (Selbstauskunft);
  • выписку со счета в банке, которая подтверждает наличие первоначального капитала;
  • подтверждающие документы из банка о размере зарплаты в течение трех последних месяцев;
  • налоговую декларацию;
  • описание объекта недвижимости;
  • результаты независимой оценки стоимости объекта.

От юридического лица потребуется:

  • налоговая декларация;
  • бухгалтерский баланс за два года;
  • текущий производственно-экономический анализ бизнеса (BWA);
  • описание объекта недвижимости.

Перечень необходимых документов не окончателен и может отличаться в зависимости от требований банка.

Шаг третий: открытие счета в банке и его пополнение

Оплату за недвижимость в Германии можно вносить исключительно через банк, в том числе и через Сбербанк России — безналичным расчетом. Для получения ипотеки иностранный гражданин должен иметь/открыть счет в немецком банке. Для этого необходимо личное присутствие клиента («почтовая легитимация» касается только немецких граждан).

Для открытия счета понадобятся оригиналы и копии загранпаспорта и внутреннего гражданского паспорта, прописка и заполненные формуляры банка. В некоторых банках могут затребовать справку-рекомендацию, поскольку в Германии стараются иметь дело с «чистыми» капиталами.

Счет открывается в евро и заключается соответствующий договор. Вносить деньги на новый счет можно в день его открытия.

Шаг четвертый: заключение договора

После согласования всех условий наступает очередь заключения договора на получение ипотечного кредита. Правовой основой для этого служат Гражданский кодекс ФРГ (параграфы 601-610) и Закон об ипотечных банках (параграфы 14—16, 19).

Договор ипотечного кредитования должен содержать сведения:

  • о размере предоставляемого кредита: сумма кредита и вычтенные из нее проценты за кредит и другие издержки;
  • об условиях предоставления ипотеки и необходимых выплатах: начало выплаты процентов с кредита, время выплаты, размеры ежемесячных взносов, расчет долей процентной ставки и взносов на погашение тела кредита;
  • о способе выплаты ипотеки;
  • соблюдение условий для получения ипотеки — запись в поземельной книге, подтверждение состоятельности заемщика, заключение договора о страховании;
  • о прекращении действия договора: действия сторон после истечения срока, условия продления кредита банком, последствия для заемщика при несвоевременном платеже, условия расторжения договора.

Сроки оформления ипотеки в Германии

Оформление кредита происходит в течение месячного срока и более. На первом этапе нужно подготовить необходимые бумаги для оформления, на что уходит около двух недель. Одновременно стоит лучше ознакомиться с рынком предложений.

Затем следует лично (для иностранцев это условие обязательно) посетить несколько банков и ознакомиться с условиями и процентными ставками, подать заявку на ипотеку – это может занять от двух до четырех дней и более.

Ожидание результатов принятия решения о выдаче ипотечного кредита после предварительных переговоров с несколькими банками может растянуться до 4 недель. На последнем этапе предстоит выбор наиболее выгодного предложения, открытие счета и внесение депозита в избранном банке.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ФРГ

Всем, кто собирается приобрести дом в кредит в Германии, следует учитывать необходимость помимо оговоренной цены понести и дополнительные расходы. Прежде всего новый владелец должен быть внесенным в поземельную книгу (Grundbuchauszug). Для этого необходимо уплатить налог на недвижимость.

Размер ставки налога от покупной цены в зависимости от местонахождения объекта покупки может составлять от 3,5 % (Саксония) до 6,5 % (Северный Рейн-Вестфалия). Немецкое законодательство предписывает выплачивать этот налог солидарно покупателем и продавцом.

Читайте также:  Когда начнется регистрация на лотерею DV-2021

Кроме этого, покупатель оплачивает:

  • переоформление права на собственность — от 0,5 до 1 % от суммы покупки;
  • услуги нотариуса — от 1,5 до 3 %;
  • комиссию маклера/риэлтора — от 3 до 6 % (иногда совместно с продавцом). Недорогие объекты оплачиваются по фиксированным ставкам от 1500 до 5 тысяч евро;
  • другие расходы (на регистрацию, оформление выписок из поземельной книги, обслуживание банковского счета в 150 евро в год).

Оформление ипотечного кредита также влечет дополнительные затраты:

  • 1 % от суммы кредита (за оформление);
  • оплата независимой оценки объекта – 1–2 тысячи евро;
  • Due Diligence (аудит объекта) — от 0,5 до 1,5 % от его стоимости.

Подробнее о налогах при покупке недвижимости в Германии здесь.

Погашение ипотечного кредита в Германии

Досрочное погашение ипотеки для банка невыгодно — он теряет свою прибыль. Но в условиях конкуренции банковским учреждениям приходится проявлять гибкость. По этой причине немецкие банки дают клиентам возможность досрочного погашения. В договор вносится соответствующая статья, например, ежегодно в дополнение к аннуитетным платежам погашать 10 % тела кредита.

Rate, Zinsen и Tilgung: что это такое

Схема расчета выплат аннуитетного ипотечного кредита прозрачна: общий годовой платеж (Rate) состоит из двух сумм: Zinsen — проценты банка на сумму кредита и Tilgung — годовой процент погашения тела кредита.

Разделив эту сумму на 12 (по числу месяцев), можно рассчитать ежемесячный расход. Размер аннуитетного платежа не изменяется: внутри него Zinsen постоянно уменьшается, а Tilgung увеличивается.

Типичная немецкая модель ипотечного кредитования выглядит следующим образом:

  • клиент с возможностью вносить ежемесячно по 600 евро в счет уплаты оформляет кредит в 100 тысяч евро на десять лет.
  • Банк установил ставку оплаты в 3,22 % годовых (3 220 евро) с ежемесячной выплатой 268 евро и 33 цента.
  • На погашение тела кредита в данном случае остается 331 евро 67 центов в месяц или примерно 4 тысячи евро в год (что составит Tilgung в 4 %).
  • Немецкие банки стремятся уменьшить Tilgung (предлагая 1 %), а при настойчивости клиента повысить этот показатель — повышают процентную ставку, «штрафуя» таким образом заемщика.

Sondertilgung – возможность быстрее погасить тело кредита

Иностранные граждане, которые взяли ипотечный кредит в Германии на покупку недвижимости, могут уменьшить свои общие выплаты по кредиту. Высокая конкуренция заставляет большинство ипотечных банков предлагать своим клиентам такую возможность. Для этого необходимо при заключении договора внести в него пункт по Sondertilgung-Möglichkeiten.

Этот пункт дает право на ежегодное незапланированное погашение части кредита. Перед подписанием договора следует заложить в него процент такого погашения — вносить до 3 и выше процентов от суммы кредита.

Здесь все зависит от того, как вести переговоры. При правильном подходе можно поднять размер таких выплат до 5-7 %. Но такой размер не обязателен: можно делать более маленькие вклады или вообще не вносить деньги, зато при появлении дополнительного заработка или свободного капитала его можно будет использовать для погашения долга без всяких штрафных санкций.

Подводим итоги

Ипотечные банки Германии активно предоставляют кредиты не только немецким гражданам, но и иностранцам. Ипотека продолжает оставаться здесь одним из популярных механизмов приобретения недвижимости.

ФРГ входит в тройку европейских государств, в которых наиболее низкие процентные ставки. Предпочтение отдается аннуитетным ипотечным кредитам с фиксированными помесячными выплатами.

Больше шансов получить ипотеку имеют иностранцы, которые покупают жилье в новостроях под аренду или для себя лично. В 2022 году нет никаких препятствий для того, чтобы взять ипотеку в Германии россиянину.

Главные условия, которые выдвигаются банками иностранцам для оформления ипотеки, — отсутствие «грязных» капиталов и сведение рисков к минимуму. При этом ипотечные банки находятся в выигрыше (с 1900 г. ни один такой банк не обанкротился), а заемщики вынуждены платить десятилетиями.

Германия раздает ипотеку россиянам! Москвич купил квартиру в Дюссельдорфе: Видео

Как русскому взять ипотеку в Германии?

Интерес россиян к недвижимости за границей, в частности, в Германии объясняется просто: высокий уровень жизни, стабильная политическая и экономическая ситуация, отличная инфраструктура, медицина и образование, низкий уровень преступности. Все это делает Германию привлекательной для иностранцев.

Но арендовать жилье в этой европейской стране дорого, поэтому некоторых наших граждан интересует вопрос: «Можно ли взять ипотеку в Германии для россиян в 2022 году, а если да, то на каких условиях?».

В Германии хорошо развита система кредитования, в том числе кредитование под залог недвижимости.

Для покупки недвижимости в ипотеку в Германии иностранцу понадобится: загранпаспорт, собственный капитал в размере 35–50% от стоимости объекта недвижимости и, конечно же, сам объект (квартира, дом) недвижимости, который он планирует купить.

Как купить квартиру в Германии в ипотеку – порядок действий

Чтобы получить ипотеку в Германии, россиянину нужно пройти такие шаги:

Шаг 1. Поиск банка

Прежде чем на 100% решить, нужна вам ипотека на недвижимость в Германии или нет, нужно обойти несколько банков, поинтересоваться у них об условиях кредитования, выяснить, какие требования банк выставляет будущему кандидату, ознакомиться с ипотечными ставками.

Чтобы выбрать подходящий банк, можно воспользоваться интернетом, просто введя в строку поиска нужный запрос. При выборе банка-кредитора нужно обращать внимание на период кредитования, размер процентной ставки, первоначального взноса.

На что банки в Германии обращают внимание при оформлении ипотеки для россиян? Немецкие банки в этом вопросе очень щепетильны. Они внимательно проверяют объект недвижимости, который заемщик планирует взять в ипотеку, а также самого заемщика.

При проверке квартиры банки обращают внимание на такие вещи:

  • Где находится квартира (дом), в каком районе?
  • Какого года постройки квартира?
  • В каком состоянии находится квартира и дом в целом?
  • Каков план квартиры и др.

Эта информация нужна банку для одной цели – в том случае если заемщик в силу определенных обстоятельств перестанет платить по кредиту, его квартира перейдет банку, который должен будет выставить ее на продажу. Если же квартира будет неликвидной, находиться в аварийном состоянии, иметь неподходящий план, то банк может отказать в выдаче ипотеки.

Кроме того что заемщик должен подобрать подходящую недвижимость, сам он тоже должен соответствовать определенным требованиям немецкого банка, чтобы его кандидатура была одобрена для получения ипотеки.

Читайте также:  Кухня Германии, Германия — подробная информация с фото

Так, банки интересуются следующей информацией о заемщике:

  • Где он работает?
  • Кем работает?
  • Какую зарплату получает?
  • По какому контракту работает заемщик (по бессрочному или на определенный срок)?
  • Сколько лет заемщику?

Шаг 2. Оформление сделки купли-продажи квартиры

Выбрав квартиру, получив одобрение банка вашей кандидатуры и объекта недвижимости, следующим этапом становится поиск нотариуса.

Для этого нужно обратиться к продавцу недвижимости. Чаще всего они знают, к каким специалистам лучше обращаться, потому что сами сотрудничали с ними.

Выбрав нотариуса, заемщик вместе с продавцом недвижимости должны пойти к нотариусу, чтобы тот помог заключить сделку о покупке конкретного дома (квартиры).

Прежде чем пойти к нотариусу, стороны сделки должны получить от него по почте электронную форму договора купли-продажи. На прочтение и рассмотрение договора у сторон сделки есть ровно 2 недели. В течение этого времени стороны могут изменить какие-то пункты договора.

Если договор полностью устраивает участников сделки, тогда через 14 дней они должны прийти к нотариусу, заслушать весь текст договора и подписать его. После этого нотариус подает заявку в Поземельный суд для прохождения процедуры предварительной регистрации покупателя недвижимости.

Шаг 3. Регистрация сделки в немецком банке

Когда все условия кредитования будут соблюдены, стороны сделки заключают ипотечный договор с банком. Когда договор будет подписан, банк перечисляет деньги продавцу.

Необходимые документы

Чтобы гражданину России выдали ипотеку в Германии, ему придется собрать обширный пакет документов:

  • загранпаспорт;
  • справка о доходах (запрашивается банком у работодателя);
  • справка с налоговой;
  • анкета;
  • документы о кредитной истории заемщика (выписка из банков, кредитный договор и др.);
  • документы, подтверждающие наличие первоначального взноса на оплату ипотеки;
  • документы на объект недвижимости – фотографии, план квартиры, жилищный устав и др.;
  • сведения о расходах.
  • Если сравнивать условия ипотечного кредитования в Германии и России, то в Германии более выгодные условия. Здесь ипотека предоставляется с максимальной ставкой в размере 5%. Но обычно ставка составляет 1-2% годовых.

    Особенность немецкого ипотечного кредитования для нерезидентов в том, что недвижимость должна соответствовать определенным требованиям.

    Банк выдаст россиянину ипотеку на ту квартиру, которая в будущем сможет приносить собственнику доход. Это значит, что собственнику жилья придется сдавать квартиру в аренду на весь срок кредитования.

    Условия ипотеки в Германии для русских

    Потенциальные заемщики из России, желающие оформить ипотеку на недвижимость, должны соответствовать следующим требованиям:

    • возраст заемщика – 21-65 лет;
    • наличие положительной кредитной истории;
    • наличие личных сбережений;
    • наличие банковского счета сроком действия не меньше 2 лет;
    • наличие дохода, достаточного для обслуживания ипотеки. По требованиям немецких банков человек должен тратить на ипотеку не больше 35% от получаемой зарплаты или дохода;
    • размер первоначального взноса – 40-50% от стоимости недвижимости.

    Особенность оформления ипотеки в немецких банках в том, что заемщик должен указать источник формирования первоначального взноса по ипотеке. Если он не сможет объяснить, откуда у него деньги на выплату первого платежа, то банк на законных основаниях может отказать заемщику в выдаче ипотеки.

    Какой процент по ипотеке в Германии?

    Германия в сфере продажи недвижимости славится своими низкими процентными ставками по кредитам. Сегодня можно оформить ипотеку под 1–2% годовых.

    Несмотря на такое, казалось бы, выгодное условие, есть здесь и один минус – цены на недвижимость в Германии сильно подскочили, поэтому многих даже низкая процентная ставка не спасает и они не могут позволить себе купить в ипотеку недвижимость.

    На какой срок немецкие банки выдают ипотеку россиянам?

    Банки в Германии готовы кредитовать заемщиков сроком от 5 до 40 лет. Средняя продолжительность выплаты квартиры по ипотеке составляет 10 лет.

    Страхование при оформлении ипотеки

    Если вы задумались над тем, как взять ипотеку в Германии 100%, нужно понимать, что оформление страховки является обязательным условием. Без нее ипотеку никто не выдаст.

    Однако страховка бывает разной. В обязательном порядке страхуется приобретаемая квартира (дом).

    А вот страховка жизни и здоровья заемщика – необязательное условие, хотя если заемщик дополнительно оформит и эти виды страховки, то тем самым он повысит свои шансы на получение ипотеки.

    Расходы на оформление ипотеки в Германии

    Зная, как оформить ипотеку в Германии, целесообразно также выяснить, какие расходы заемщик понесет при оформлении ипотечного договора:

    • услуги переводчика (при необходимости);
    • услуги нотариуса – 2-3% от стоимости объекта недвижимости;
    • услуги юриста, риелтора;
    • банковские расходы (открытие счета);
    • оформление страховки.

    На дополнительные расходы потенциальный заемщик может потратить до 10% от стоимости жилья.

    Как просто получить ипотеку в Германии?

    Проще получается только у тех заемщиков, у которых уже есть недвижимость в Германии или у тех, которые уже не первый раз оформляют ипотеку в этой стране.

    Ипотека в Германии – выгодная сделка, позволяющая приобрести квартиру под 2% годовых (в России процентная ставка гораздо выше).

    Однако чтобы получить ипотечный кредит в Германии, нашему человеку придется потрудиться больше, чем в России: доказать свою платежеспособность, найти подходящее жилье, соответствующее требованиям немецких банков, подготовить обширный пакет документов и многое другое.

    Ипотека в России и за рубежом в I половине 2022 года

    Ипотека в России с прошлого года достигла своей исторической привлекательности. Ставки по ним, за счет госсубсидирования, стали минимальными. Это спровоцировало бум на рынке целевых займов на покупку жилья. Каждый месяц устанавливались новые рекорды по сумме и числу заключенных договоров. Сервис Brobank.ru решил сопоставить текущие условия отечественного рынка с заграничным. То есть сравнивается ипотека в России и за рубежом в I половине 2022 года по уровню переплаты. Отдельно рассмотрены дополнительные параметры.

    Ипотека в России в I половине 2022 года – процентные ставки

    Условия по отечественной ипотеке будут взяты в одной вариации. В частности, на основе данных ЦБ РФ о среднем уровне ставки на рынке по заключенным соглашениям. То есть с учетом всех программ целевых займов на покупку жилья, которыми фактически пользовались клиенты.

    Читайте также:  Каковы сроки оформления загранпаспорта

    Если опираться на последние опубликованные данные регулятором, то средняя ставка по ипотеке составляет 7,24% годовых. Такой показатель зафиксирован в марте 2022 года. Даже при расчете среднестатистического уровня по итогу I квартала он не поменяется. То есть это значение и будет принято во внимание для дальнейшей оценки.

    Сразу важно отметить, что анализ касается только первой половины 2022 года. Причина – учет программы с господдержкой. Именно она в основном повлекла снижение средней ставки по рынку до указанного предела. Годом ранее, до внедрения этого предложения, она находилась на уровне 8,68% годовых. То есть была больше почти на 1,5% годовых. Это существенный факт, который необходимо учитывать в будущем – после закрытия программы.

    Ипотека за рубежом в I половине 2022 года – переплата

    Отечественные целевые займы на покупку жилья будут сопоставляться с аналогичными продуктами шести стран. В частности, США, двумя – постсоветского пространства, а также тремя – ЕС. В каждом случае взято по три банка. Сопоставляя их минимальные и максимальные уровни переплаты рассчитывается средняя ставка для отдельного банка. Затем – для государства.

    Здесь же важно отметить – у многих стран используется ипотека с плавающей ставкой. Она меняется в зависимости от ставки рефинансирования, устанавливаемой регулятором. В некоторых случаях может встречаться заиление о фиксированной переплате, но нередко это условие действует в течение отдельного периода. Например, первых пяти лет после заключения сделки.

    В то же время, учитывая популярность такой практики, приходится принимать во внимание именно эти варианты. По ним предусматриваются текущие условия. Либо расчет ориентировочной полной стоимости ипотеки, опирающийся на действующие параметры.

    Америка отличается от большинства других стран тем, что в ее банках доступно сразу два варианта целевых займов на покупку жилья. За основу взяты программы с фиксированной ставкой. Средний ее уровень находится в пределах 2,83% годовых. Хотя, любой клиент может запросить и плавающий уровень переплаты.

    БанкСредняя переплата (% годовых)
    Wells Fargo Bank2,78
    Citibank2,94
    Bank Of America2,76

    Ипотека в странах Европы в I половине 2022 года

    Как и в случае с потребительскими кредитами, а также займами – Европа неоднородна. Переплата по ипотеке в каждом государстве отличается. Поэтому были выбраны три страны с максимально разнящимися ставками.

    Германия

    Забегая наперед, здесь самая выгодная ипотека. Причем не только среди стран ЕС, но и в целом в разрезе всех анализируемых государств. Средний уровень переплаты по договорам целевого займа на покупку жилья в Германии составляет 1,18% годовых.

    БанкСредняя переплата (% годовых)
    Deutsche Bank1,10
    HypoVereinsBank1,00
    Postbank1,45

    Франция

    Сразу важно отметить, что здесь действует отдельная программа финансирования первого жилья – под 0% годовых. Она во внимание не принята, так как нацелена только на отдельный сегмент граждан. Общая ипотека доступна в среднем с переплатой 2,4% годовых.

    БанкСредняя переплата (% годовых)
    Societe Generale2,70
    BNP Paribas2,01
    LCL S.A.2,49

    Польша

    Польша может выступать отражением и большинства других стран Европы. Например, ставки и условия по ипотеке здесь сопоставимы с Испанией. Средний полученный уровень переплаты находится на уровне 3,38% годовых.

    БанкСредняя переплата (% годовых)
    Santander Bank Polska3,45
    PKO Bank Polski3,72
    Bank BNP Paribas2,96

    Постсоветское пространство

    Выбор государств опирался на два параметра. Первый – соседство. Второй – отличающиеся принципы выдачи ипотеки. В одной стране – Украине по большей части применяется принцип фиксированной ставки. В Беларуси – чаще переменной.

    Средний уровень переплаты в банках Украины – 16,55% годовых. Причем это с учетом государственной программы субсидирования ипотеки по так называемой программе «под 7% годовых». Нюанс заключается в том, что по другим предложениям ставки больше. Плюс, даже госпрограмма подразумевает дополнительные комиссии. Например, за оформление займа.

    БанкСредняя переплата (% годовых)
    Ощадбанк15,87
    ПриватБанк18,18
    УкрГазБанк15,62

    В Беларуси практикуется переменная переплата. Включает уровень ставки рефинансирования регулятора и маржу банка. Лишь у находящейся третьей в списке фиксированная переплата. В первый год действия договора используется льготная ставка – 9,99-10,99% годовых. Далее – указанная в таблице. В целом, средний уровень по стране – 18,08% годовых.

    БанкСредняя переплата (% годовых)
    Беларусбанк20,00
    Приорбанк17,12
    БТА Банк17,13

    Сравнение ставок: ипотека в России и за рубежом в I половине 2022 года

    Отечественные программы ипотечного кредитования далеко не самые выгодные. Даже существенную конкуренцию составить предложениям банков США и Европы им достаточно сложно. Стоимость займов в России в два, а порой и более раз выше.

    В то же время не стоит забывать о том, что именно условия рынка диктуют правила кредитования. Например, можно взять только один из многочисленных факторов — стабильность национальной валюты. Причем выдаются в России массовому потребителю целевые займы только в рублях. То есть этот нюанс касается практически каждого потребителя.

    Резкие падения стоимости национальной валюты случаются чаще, чем раз в 15-20 лет. То есть происходят один-два раза в период погашения среднестатистического договора. С долларами США и евро таких частых колебаний не наблюдается. Соответственно, у зарубежных банков, в отличие от отечественных, риски по этому пункту гораздо меньше.

    Переход на плавающую ставку в текущих реалиях не позволил бы сделать существенно дешевле ипотеку в России. Ведь она будет зависеть от определяющего денежно-кредитную политику параметра. В частности, ключевой ставки ЦБ РФ. Ее уровень на момент сбора данных и подготовки материала — 5,0%. То есть даже это условие больше, чем у других стран переплата. Плюс, необходимо увеличивать ставку на маржу кредитной организации.

    В завершении, возвращаясь к одному из факторов рынка, влияющих на итоговые условия, можно отметить, что в России действовала валютная ипотека. Она была гораздо привлекательней программ в рублях. Правда, только по уровню процентной ставки. В процессе обслуживания долга оказалось, что риски падения стоимости рубля превысили изначально планируемую выгоду. Поэтому все зависит от условий рынка.

    Читайте также:  Литва — страна древних замков и живописных уголков природы

    Другие условия по ипотеке в России и за рубежом

    Если в комплексе оценивать рынок, то ипотека в России и за рубежом в I половине 2022 года сопоставима. Отличие – процентные ставки. В частности, их уровень и принцип применения – плавающая или фиксированная. Во всех странах достаточное разнообразие программ.

    Помимо узкопрофильных для отдельных стран, как в случае с покупкой первого жилья во Франции по 0% годовых, есть и общедоступные. Например, почти везде за счет займа можно приобрести квартиру или получить деньги в долг на строительство дома.

    Дополнительно стоит отметить, что в подавляющем большинстве государств популярно предложение рефинансирования ипотеки. Как минимум, оно предлагается всеми банками США и принятых во внимание стран ЕС. То есть продуктовые линейки отечественных целевых займов в общей структуре сопоставимы с зарубежными. Естественно, если не брать специализированные. Например, как дальневосточная ипотека в России, которой, естественно, не моет быть за рубежом.

    Что касается дополнительных услуг, то здесь так же, как и в России, они присутствуют. Так, практически везде требуется страховать жилье. Естественно, за счет клиента. Иногда, в обязательном порядке приходится покупать дополнительную услугу и в отношении заемщика.

    Хотя, встречаются и забытые россиянами траты. Например, комиссии банка за оформление займа. То есть расходы не в пользу третьих лиц, в частности, оценка, регистрация сделки и собственности, а именно оплата кредитной организации за выдачу ипотеки.

    Плюс, во многих странах клиентам предлагается снизить ставку. Например, за счет активного использования дебетовой карты, оплаты разовой комиссии в момент выдачи ипотеки, приобретения личной страховки, если она не является обязательной, и т.д.

    Запрашиваемый минимальный первоначальный взнос так же, как и в России колеблется в пределах 15-30% от цены жилья. То есть в целом рынки схожи. Отличающиеся черты зависят от окружающих условий, формирующих детали долговых обязательств. В частности, переплату и узкопрофильные программы кредитования.

    Источники:

    • Сайты банков (ссылки прикреплены в тексте);
    • ЦБ РФ — показатели рынка ипотеки.

    Дмитрий Сысоев – высшее экономическое образование Сумского НАУ по специальности “Менеджмент организации”. Аналитик банковского сектора и микрофинансового рынка. Опыт работы в профильных коммерческих структурах – и банке, и МФО. Более 5 лет создает полезный контент для потребителей финансовых услуг и организаций – информационно-аналитические статьи по банковскому сектору и микрофинансовому рынку. sysoev@brobank.ru

    Комментарии: 0

    Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

    Ипотечное кредитование в Германии, условия и процентная ставка

    Ипотека – это самый распространенный способ, помогающий обзавестись собственным жильем за достаточно короткий период без длительного накопления денег. Распространен этот продукт практически во всех странах, так как недвижимость везде стоит дорого. Некоторые россияне решают еще стать владельцами жилья и за рубежом. Это своего рода выгодная инвестиция, так как цены со временем будут возрастать. В этой статье подробно расскажем об ипотечном кредитовании в Германии.

    Предложения немецких банков

    Каждый банк Германии устанавливает свои условия по ипотечному кредитованию. Чтобы узнать все подробности, придется посетить каждое учреждение лично. В таблице мы приведем примеры условий трех самых выгодных предложений:

    Deutsche BankCommerzbankSparkasse
    Максимальные срокиДо 30 летДо 50 летДо 40 лет
    ПроцентыОт 1% до 10%0,77%1,54%
    РазмерОт 25 тыс. евро и до бесконечностиОт 25 тыс. до 750 тыс. евроОпределяется для каждого клиента индивидуально
    Размер месячного платежа при ипотеке в 100 тыс. евро865,83 евро865,83 евро568 евро

    Зачем россиянину брать ипотеку в Германии

    На сегодняшний день на немецком рынке недвижимости спрос превышает предложение, поэтому ценник постоянно растет вверх. Найти полностью завершенный дом или квартиру сейчас не так уж просто. Больше всего встречаются предложения по покупке жилья на этапе планирования или сдачи объекта в эксплуатацию в течение следующих 2 – 3 лет.

    Для россиян выгодно брать ипотеку в Германии из-за следующих обстоятельств:

    • Качество строительства объектов очень высокое, потому что немцы очень серьезно подходят ко всем техническим и строительным моментам и стандартам. Материалы используют они только высокого качества.
    • Невысокие процентные ставки за использование ипотечных средств. За последние 10 лет проценты по ипотекам уменьшились до своего исторического минимума и составляют сейчас примерно 3% – 5% для нерезидентов Германии.
    • Изменение условий кредитования в лучшую сторону в случае если заемщик решает приобрести жилье стоимостью более 100 тыс. евро. В этом случае чаще всего кредиторы применяют минимальные издержки.
    • Возможность возврата излишне уплаченных средств за ипотеку сдавая ипотечный объект недвижимости в аренду. Обеспечивается это высоким ценником на аренду, который регулярно возрастает.

    Оформить кредит на жилье в Германии россияне могут даже невзирая на непростые взаимоотношения между государствами.

    Процентные ставки и другие условия ипотеки в Германии

    Банковские учреждения Германии очень охотно выдают ипотечные кредиты иностранцам. Причем как юридическим, так и физическим лицам. Легче всего оформить договор на сумму свыше 100 тыс. евро. Некоторые не понимают, почему получить ссуду на большую сумму проще, чем на меньшую. Но здесь все просто если потенциальный заемщик имеет такой доход, чтобы погашать крупную задолженность, то и проблем с ним у банка никаких не будет.

    В первый раз получить ипотеку сложнее и условия выдвигаются жесткие. Минимальный первоначальный взнос чаще всего не меньше 40%, а иногда даже от 50% от стоимости жилища. При обращении за следующей ипотекой его размер уже составит всего 20%, а в некоторых случаях даже может отсутствовать.

    Период жилищного кредитования в Германии рассчитывается по 5 лет. Но минимум, на который предоставляются деньги в долг зафиксирован на отметке – 3 года. Наибольший период составляет 50 лет. Причем важно понимать, что срок кредитования в первую очередь сказывается на величине процентной ставки, так как каждые 5 лет она будет увеличиваться на 0,5%. Чаще всего ипотеки предоставляются на 10 – 15 лет.

    Читайте также:  Куда поехать во Вьетнам зимой? Лучшие курорты для отдыха

    Что касается размера, то минимум это 50 тыс. евро. Но не больше 60% от стоимости выбранной недвижимости.

    Для кого доступно ипотечное кредитование в Германии?

    Ипотека в Германии для россиян и граждан других государств доступна, если они соответствуют определенным требованиям. У каждого банка они могут отличаться, но чаще всего это:

    1. Соответствие возрастному порогу – минимум 21 год и максимум 65 лет на дату внесения последнего платежа.
    2. Действующий банковский счет, открытый более 2 лет назад, по которому есть постоянный денежный поток.
    3. Наличие заработка на территории Германии.
    4. Положительный кредитный рейтинг.

    Для немецких банковских учреждений очень важно, чтобы у потенциального заемщика была работа в Германии и получаемой зарплаты хватало на обслуживание ипотеки и текущие нужды. При этом на ежемесячный платеж должно уходить не больше 35% от месячного дохода.

    Если у заемщика есть еще и доход, который он получает из других государств, то немецкие кредиторы его не будут учитывать, так как очень сложно проверить эту информацию на достоверность.

    Обратите внимание! Если человек захочет повторно взять ипотеку в Германии, то ему уже будет предложен меньший процент, по сравнению с первым разом, так как он уже доказал свою честность и платежеспособность. Ни Сбербанк, ни любой другой российский банк такое не предложит.

    Что понадобится из документов?

    Заявка на ипотечный кредит от нерезидентов Германии рассматривается при предоставлении следующих документов:

    1. Документ, удостоверяющий личность (заграничный паспорт).
    2. Справка о регистрации на территории Германии.
    3. Выписка об уровне заработка за последние 12 месяцев.
    4. Отчет об оценке выбранного недвижимого объекта.
    5. Документация на приобретаемое жилье (жилищный устав и выписка из подземельной книги).

    Привлекать поручителей в Ипотеку не требуется. Гарантией репутации потенциального заемщика будет его желание работать в Германии, то есть поселение на длительный период и внесение первоначального взноса в немалом размере.

    Предоставить выписку об уровне заработка за год нужно, потому что у кредитора нет возможности отследить кредитный рейтинг заемщика. Для немцев это требование совершенно обычное, а вот для россиян нет, так как в РФ принято подавать справку о доходе за 3 – 6 предыдущих месяцев.

    Процедура оформления

    Взять немецкую ипотеку за одну неделю не получится ни у нерезидентов, ни у самих немцев. В среднем на весь процесс уходит как минимум один месяц, а в большинстве случаев даже больше. Кроме этого, некоторым учреждениям присвоена репутация банков, которые затягивают сроки принятия решения по направленной заемщиком заявке вплоть до 1 – 1,5 месяца. Это нужно учитывать при составлении договора купли-продажи с продавцом и обязательно отразить в документе максимальный период расчета с запасом.

    Процедура оформления включает 4 основных этапа:

    1. Анализ предложений немецких банков и поиск недвижимости.
    2. Подготовка документов.
    3. Открытие банковского счета и его пополнение.
    4. Заключение и подписание ипотечного договора.

    Далее подробно расскажем о каждом этапе.

    Анализ предложений немецких банков и поиск недвижимости

    Банков в Германии много и условия у всех разных. Чтобы выбрать предложение с более выгодными условиями рекомендуется не ограничиваться 3 – 5 учреждениями. Лучше обратиться в 10 – 15 банков лично, а не просто просмотреть их сайты и воспользоваться онлайн-калькуляторами для предварительного расчета переплаты. Так возрастет вероятность правильного выбора кредитора.

    Обратите внимание! Побывав в нескольких учреждениях при посещении следующих можно оглашать их сотрудникам выдвинутые ранее условия, так как часто встречается, что после этого некоторые банки предлагают более лояльные условия кредитования, чтобы заинтересовать клиента. Например, иногда занижается процентная ставка или предлагаются дополнительные бонусы. Это все делается для того, чтобы обойти конкурентов.

    Рассматривая предложения следует обращать внимание на установленные характеристики для жилья. Кредитор будет в первую очередь проверять их, чтобы оценить собственные риски. Получить самый низкий процент возможно, если банковские риски минимальны. А это реально в следующих случаях:

    1. Если недвижимый объект построен недавно – в Германии у зданий гарантия 100 лет.
    2. Если территориально жилье располагается в экологической местности, недалеко от центра города и с хорошей транспортной развязкой.
    3. Если помещение в дальнейшем можно будет сдавать в аренду, что будет приносить пассивный доход.

    Чтобы найти в Германии недвижимость для покупки, можно воспользоваться несколькими способами:

    1. Обратиться в риэлторские компании. Найти их адреса можно на следующем сайте https://germany24.ru/ru/firm/nedvizimost-v-germanii/rieltory-i-maklery-v-germanii/93-95-0.html.
    2. Просматривать специализированные порталы по продаже жилья: https://www.immobilienscout24.de/, http://www.immobiliya.de/, http://stimul.de/properties.html?page=3.
    3. Поискать объявления о продаже от частных лиц.

    Так можно найти предложения на продажу:

    1. Дома на семью.
    2. Дома на две семьи.
    3. Дома в ряд.
    4. Отдельной квартиры в собственности.
    5. Старинного дома.

    Самая недорогая недвижимость – это именуемые дома в ряд – Reihehäuser и на квартиры в городах – Eigentumswohnung. Если нужен дом на две семьи или отдельный коттедж, то заплатить придется уже заметно больше.

    Обратите внимание! Приобретая квартиру в старинном доме даже в центральном районе города можно столкнуться со старыми и проблемными коммуникациями и отсутствием комфорта.

    Если выбрана квартира или дом, в котором еще живут арендаторы, то повысить ежемесячный платеж или просто их выселить до того, как закончится их арендный договор, будет крайне сложно.

    В восточной части Германии продается самое дешевое жилье, а в западной – самое дорогое. Причем цены за один квадратный метр могут отличаться даже в 1,5 тыс. евро. Вторичный рынок, конечно же, дешевле. Если в новостройке Мюнхена квадратный метр обойдется в 4 тыс. евро, то на вторичке можно найти такое же предложение уже за 1,5 тыс. евро.

    Подготовка документов

    Для подачи заявки нужно заполнить анкету в банке и приложить к ней необходимые документы. Их список мы указали в статье ранее. Отметим только, что если ипотека нужна юридическому лицу, то дополнительно еще придется подготовить бухгалтерский баланс за 24 месяца и текущий производственно – экономический анализ бизнеса.

    Открытие банковского счета и его пополнение

    Купить недвижимый объект в Германии реально только с использованием счета в банке. На руки передавать деньги запрещено. Оплату можно провести даже через Сбербанк России.

    Чтобы получить ипотеку нужно открыть свой счет в немецком банке. Нерезидент для этого должен присутствовать лично. Предоставить придется загранпаспорт, внутренний гражданский паспорт, прописку и заполненный формуляр банка. Иногда еще требуется справка – рекомендация. Валюта счета будет евро и положить на него денежные средства можно уже в тот день, когда и был заключен договор на его открытие.

    Читайте также:  Куда поехать во Вьетнам зимой? Лучшие курорты для отдыха

    Заключение и подписание ипотечного договора

    Когда все условия согласованы, кредитор рассмотрел заявку, документы и решил выдать ипотеку, дальше остается заключить ипотечный договор. По этому поводу в Германии есть соответствующие законы – параграфы 601 – 610 Гражданского кодекса ФРГ и параграфы 14 – 16, 19 Закона об ипотечных банках.

    В ипотечном договоре обязательно прописывается:

    • Размер выдаваемой ссуды: сумма ипотеки, вычтенная из нее процентная ставка и другие издержки.
    • Условия ипотечного кредитования и необходимые платежи: когда начнутся выплаты процентов, какой период это будет продолжаться, размер ежемесячного платежа, расчет долей ставки и взносов на закрытие тела ипотеки.
    • Способы погашения задолженности.
    • Какие условия должны быть соблюдены для получения ипотеки: внесение записи в подземельную книгу, подтверждение платежеспособности заемщика, покупка договора страхования.
    • Условия прекращения договора и действия сторон, после истечения срока действия документа, условия пролонгации, штрафы, пени и другие последствия за просрочки по платежам.

    После подписания договора банковское учреждение по правилам должно перевести деньги продавцу. В случае приобретения готового жилья отправляется сразу полная сумма. А если покупается квартира в не достроенном доме, то кредитор будет выплачивать транши по частям. Обычно первый платеж самый крупный, а остальная сумма уже разбивается на равные или разные части.

    Дополнительные затраты

    Всем кто хочет оформить ипотеку в Германии нужно знать о дополнительных расходах, кроме уплаты оговоренной суммы с процентами. На самом первом месте стоит налог на недвижимость, так как только после его внесения заемщика впишут в подземельную книгу (Grundbuchauszug).

    Величина ставки налога от стоимости недвижимости может быть разной. Все зависит о того, где расположен объект. Например, в Саксонии это 3,5%, а в Северной Рейн-Фестафилии – 6,5% (самый максимальный). Причем выплатить его должен и покупатель и продавец.

    Еще заемщику придется потратиться на:

    1. Переоформления права собственности – 0,5% – 1% от стоимости недвижимости.
    2. Нотариальные услуги – 1,5% – 3%.
    3. Комиссионные для риелтора – 3% – 6% (иногда покупатель и продавец делят это сумму пополам). Если объект недвижимости недорогой, то платится фиксированная ставка – 1,5 ты. – 5 тыс. евро.
    4. Остальные расходы, в которые входит регистрация, оформление выписки из подземельной книги, обслуживание счета в банке (150 евро в год).

    Кроме этого, есть еще и затраты на само оформление ипотеки:

    1. Оформление – 1%.
    2. Проведение независимой оценки – от 1 до 2 тыс. евро.
    3. Аудит объекта – 0,5% – 1,5% от ценника объекта.

    Нужно ли страховать жизнь?

    Чтобы обезопасить себя от рисков по невыплате задолженности при ипотечном кредитовании банковские учреждения Германии соглашаются выдавать деньги в долг на покупку жилья только в том случае, если потенциальный заемщик подписывает договор на страхование своей жизни. В принципе это выгодно и для него самого, так как при наличии такой страховки ни у него, ни у членов его семьи при наступлении страхового случая не возникнет никаких проблем с текущей ипотечной задолженностью.

    Risikolebensversicherung – это одна из разновидностей подобных немецких страховок. Работает она следующим образом: человек заключает контракт на определенный период, в течение которого будет каждый год вносить взносы, а когда он умрет (но только если это случится в течение действия контракта), членам его семьи будет предоставлена оговоренная в контракте сумма. Если же страховой случай не произойдет пока будет действовать контракт, то застрахованный сможет забрать накопленную сумму одним платежом или по частям.

    Как погашается ипотека в Германии

    Фиксированная ипотека – самый популярный способ погашения долга, который легко просчитать на несколько лет вперед. Выплаты производятся следующим образом:

    1. Суммарный годовой платеж – Rate.
    2. Банковские процентные ставки, составляющие часть суммарного годового платежа – Zinsen.
    3. Тело ипотеки, которое составляет вторую часть суммарного годового платежа – Tilgung.

    Зная сумму годового платежа и разделив ее на 12 частей, можно узнать размер ежемесячного платежа, который будет все время одинаковым.

    Если потенциальный заемщик уверен в своей платежеспособности в ближайшем и далеком будущем, то он может в ипотечный договор добавить пункт Sondertilgung-Möglichkeiten, который будет означать, что один раз в 12 месяцев он будет выплачивать банку от 3% до 7% от величины ипотеки.

    Справка! Даже если этот пункт имеется в договоре, заемщик может не вносить этот платеж, если у него в какой-то период не будет такой возможности.

    Немецкие банковские учреждения неохотно дают согласие на досрочное погашение задолженности по ипотеке. Но тем не менее это можно сделать при настойчивом подходе.

    Преимущества и недостатки ипотеки в Германии

    Минусы немецкой ипотеки для граждан России есть, но их немного:

    • Дополнительные немаленькие затраты на страховку, так как банки просто не согласятся выдавать ипотеку.
    • Предоставление выписки о заработке за целый год.

    На этом минусы заканчиваются. Теперь перейдем к плюсам. Главный из них – реальная возможность купить жилье в Германии и при этом не делать больших переплат в пользу кредитора. Из опыта заемщиков, ранее оформивших ипотечные ссуды, можно сделать вывод, что закрыть задолженность вполне реально человеку со средним заработком. Уже множество россиян купили квартиры или дома на территории Евросоюза и легализовались там.

    После полной выплаты ипотеки полученное жилье можно использовать для сдачи в аренду, что за определенный период даже поможет окупить переплату по ипотеке.

    Заключение

    Покупка недвижимости в Германии – это уже для россиян и других иностранцев не несбыточная мечта, а реальность. В любой момент, имея хороший доход можно подать заявку на ипотеку. Но нужно учитывать, что не все банки кредитуют нерезидентов.

    Ссылка на основную публикацию